中国房地市场供求问题及对策研究.doc

中国房地产市场供求问题及对策研究 【摘要】 本文在全球金融危机的大背景下，对房地产经济周期的深入的分析和探讨，并运用微观市场的价值规律，从房地产市场的供求关系问题中，运用定性和定量相结合的方法分析中国出现房地产市场不景气的原因，从而相应的提出对策研究。本文主要通过对比分析房地产市场供求结构的变动。 【关键字】 房地产；经济成熟期；供求结构；对策及建议 一、背景 美国次贷危机应从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。这一阶段持续的利率下降，是带动21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。一些贷款机构甚至推出了零首付、零文件的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明放贷机构之间的竞争又加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品 城镇新建住宅面积 农村新建住宅面积 城市人均住宅建筑面积 农村人均住房面积 (亿平方米) (亿平方米) (平方米) (平方米) 1978 0.38 1.00 6.7 8.1 1980 0.92 5.00 7.2 9.4 1985 1.88 7.22 10.0 14.7 1986 2.22 9.84 12.4 15.3 1987 2.23 8.84 12.7 16.0 1988 2.40 8.45 13.0 16.6 1989 1.97 6.76 13.5 17.2 1990 1.73 6.91 13.7 17.8 1991 1.92 7.54 14.2 18.5 1992 2.40 6.19 14.8 18.9 1993 3.08 4.81 15.2 20.7 1994 3.57 6.18 15.7 20.2 1995 3.75 6.99 16.3 21.0 1996 3.95 8.28 17.0 21.7 1997 4.06 8.06 17.8 22.5 1998 4.76 8.00 18.7 23.3 1999 5.59 8.34 19.4 24.2 2000 5.49 7.97 20.3 24.8 2001 5.75 7.29 20.8 25.7 2002 5.98 7.42 22.8 26.5 2003 5.50 7.52 23.7 27.2 2004 5.69 6.80 25.0 27.9 2005 6.61 6.67 26.1 29.7 2006 6.30 6.84 27.0 30.7 数据来源：国家统计局 由表1可知：1978年，我国城市人均住宅建筑面积为6.7㎡，假定一个三口之家，那么在78年，一个标准的城市居民的住宅建筑面积只有20.1㎡；2006年，我国城市人均住宅建筑面积为27㎡，同样，一个三口之家的城市居民的住宅建筑面积已经超过了80㎡，也就是说，到06年，我国收入较高的城市居民住房条件越来越好。上述对比意味着房地产市场需求的饱和度越来越高，中高收入阶段的居民的住房条件已相当好。作为耐用消费品住房市场已经进入到经济增长的成熟期，市场需求已经趋于饱和。 （2）、中高收入阶层住房大为改善 我国中高收入城市居民的住房面积有大多数超过了100㎡，有些还不止拥有一套住房，有些的住房面积甚至超过了200㎡的别墅。作为耐用消费品住房平均经济寿命至少为10年，所以，在进入成熟期后，房地产开发应该放缓。 （3）、低收入阶层收入低，购买力低 我国低收入阶层住房面积的人均住房面积远远低于27㎡，所以，在低收入阶层存在很大的购买需求，即房地产市场在低收入阶层的需求潜力还是很大。可是，虽然有购买需求，但收入跟不上。所以，为了解决过多空置楼盘的房地产现状，应该鼓励低收入家庭购房。 综上所述，我国房地产市场需求结构发生了转移，需求结构逐渐从中高收入阶层家庭转向低收入家庭。所以，解决房地产市场问题也就顺势转向提高低收入家庭的购买力问题上。中国的领导者也在通过财政和货币政策鼓励低收入购房：1、对经济适用房的购买者加大了补贴力度；2、暂时免征商品房购买契税，鼓励居民购房。 三、房地产供给分析 （1）、房地产厂商开发过猛 通过表1的数据可以看出：1978年，城市新建住宅面积只有0.38亿平方米，而到了2006年，城市新建住宅面积已经达到了6.3亿平方米，相当于78年的16.6倍。如此疯狂的增长，真是房地产商开发过猛的最直观的