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第五章 城市拆迁法律制度 一、城市房屋拆迁概述 二、城市房屋拆迁的补偿和安置 （一）概念和种类 房屋拆迁，是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为. 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人 . 1、以建设投资不同的资金来源为标准 ：市政动迁和社会动迁 2、以土地权属的不同为标准 ：征地拆迁和非征地拆迁 3、以拆迁主体的不同为标准 ：自行拆迁和委托拆迁 （二）房屋拆迁应注意的事项 1、服从国家利益 2、 符合城市规划 ? 3、保护合法权益 4、谁拆迁、谁负责安置补偿 （三） 房屋拆迁的程序 1、申领规划用地许可证 2、编制拆迁计划和方案 3、申领房屋拆迁许可证:建设项目批准文件； 建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件； 拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证 4、发布拆迁公告:拆迁人、拆迁范围、拆迁期限 ?5、 签订拆迁补偿、安置协议:拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 6、实施房屋拆迁:在许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁 　　 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复 返回 （一）拆迁补偿 1、拆迁补偿的对象和范围 （1）对象：被拆除房屋及其附属物的所有人 不得从事下列行为:①新建、扩建、改建房屋； ②改变房屋和土地用途； ③租赁房屋。 （2）范围：被拆除的房屋及其附属物 2、 补偿的方式 （1）产权调换:指拆迁人用异地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，拆迁后被拆迁人取得交换房屋产权的补偿方式 （2）作价补偿:指拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式 （3）产权调换与作价补偿相结合 3、 拆迁补偿标准 (1)货币补偿:根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿金额 (2)实行房屋产权调换:拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价 　　 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿 (3)拆迁公益事业用房的，拆迁人应当按照规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿 4.特殊情况 (1)租赁房屋的拆迁: ①对房屋所有人补偿的原则:被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿 ②产权调换的原则:被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换 (2)拆迁产权不明确的房屋:拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁,拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全 (3)拆迁设有抵押权的房屋:依照国家有关担保的法律执行 （二）拆迁安置 1、 对象与方式 （1）对象：被拆除房屋使用人 （2）方式：一次性安置 ，过渡安置