回归15年说香港楼市.PDF

B15 責任編輯：黎永毅 財智 論壇 2012年3月27日(星期二) 山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業 百家觀 點 回歸15年說香港樓市 不經意地，香港回歸祖國已經十五年了。香港素有「東方之珠」的美名， 力引爆了小陽春現象，但當「低價盤」被 民擔憂，這說明現屆政府施政五年令「市 準買家完全吸納後，發展商又採用「取量 民上車」更困難。新任特首當選後，大眾 其中同名歌曲中有兩句歌詞令筆者印象特別深刻：東方之珠我的愛人，你的 現價」方式推售一手樓，樓市悄然地「駛 市民都熱烈希望可以平抑樓盤使他們容易 風采是否浪漫依然。回首十五個年頭，大家看到的香港仍是繁榮安定，但當 進」整固期，等待特首選舉後才決定下步 入市。 中歷經「幾許風雨」，讓廣大市民從這段歷史中展望特區的未來日子。 如何走下去。 回顧過去十五年的樓價走勢，讀者都有 從香港樓宇市場的價值走勢，大體上可 臨界點並引發金融海嘯，本港樓價轉勢下 如以各種面積住宅樓價比較，最大單位 個疑問，為什麼今天樓價（尤其是中小型 以區分為五大階段。承接九六年香港各界 跌逾20%後並於當年年底開始喘定。 （即超過160平方米）的復原到九七年水平 的）已逐漸遠離特區工資增加水平？特區 一片看好回歸後的特區經濟聲音中，九七 的時間約在2007年第二季。接的是100- 政府有何良方去引導樓市重回市民可負擔 年首三季迎來持續上升的勢頭，但當十月 在國際金融海嘯爆發後，各經濟大國推出 160平方米和70-100平方米的類別也已於 水平？特區政府應認真研究並吸取歷史教 開始，當時政府宣布極之進取的八萬五千 復甦方式和為銀行體系注入大量資金，大量 2008年第三、四季回歸到九七年水平。反 訓，制定全盤公私型住宅房屋政策，例如 個年建屋目標令市民預期日後房屋供過於 境外熱錢（來自歐美和大陸）流入特區金融 過來，最小的住宅單位是最後「回復九七 公屋/居屋復建數目、私樓未來五至十年土 求，出現樓價應聲下跌的後果。隨之而來 和樓宇市場，令樓價又一次重拾升軌，直至 原價」，40平方米以下和40-60平方米分項 地供應量、幫助市民上車的金融措施、監 的亞洲金融風暴及美國科網股拖垮全球經 2011年中平均升幅已超過80%。在2008年底 只能在2010年第一至三季「浮上水面」。 管銀行樓宇抵押政策、研究未來三十年土 濟，香港樓價正式進入「熊市期」，並一直 的開展的升浪中，特區政府時刻地觀察樓 地來源計劃、老年人退休房屋政策及私樓 維持到2003年4月，住宅樓價平均跌幅達 市，並確定樓價已達到小市民不能負擔的水 這個現象說明本港住宅可以大體區分為 市場行為監督手法等等。 70%，低迷樓市臨到2003年SARS爆發跌至 平，有關主管政府部門推出連環降溫手段， 小型單位、中型單位和豪華單位市場，並 谷底。 期望使樓價「軟陸」。自從2011年中開 分別受不同因素影響。中大型單位是較 香港樓市已變得愈見複雜，參與者來自 始，樓價進入短暫調整期，因各項措施的威 受外圍尤其中國的資金流向支配，而小型 世界各地，受不同地區經濟微觀表現左 在地產界推出各項買樓優惠措施和中央 力逐漸出現使市民謹慎入市。 單位是由特區經濟因素主導。又以現任特 右，及時的反應是新任政府主管土地/房屋 允許內地旅客自由行計劃後，樓價自谷底 區政府管治時間去考量，從2008年至2012 官員不能缺少的。筆者是「土生土長」的 強力反彈，這個上升期足足保持五年至 此外，本地銀行自2