华燕置业-上海青浦别墅项目市场研究及市场定位建议ppt.pptVIP

容积率分析 该地区的综合容积率多集中于0.2-0.4的区间内，区域供给的个案多以中高档产品为主； 供应面积分析 225-240 320-380 集中面积 205-261 260-900 供应面积 联体 独立 别墅形式 单位：平方米 独立别墅集中于320-380之间，联排别墅集中于225-240之间； 代表楼盘分析 居礼 占地面积： 10万平方米 建筑面积： 2.3万平方米 容积率： 0.23 小区组成： 72栋独立别墅 单套面积： 274-591M2 绿化率： 70％ 尾盘价格： 9000-13000元/M2 交房时间： 03年6月 特色： 是徐泾板块目前唯一的现代风格别墅，且定位为投资型别 墅，现租赁状况非常好，租赁价格是周边别墅项目的两倍 左右。 九溪十八岛 占地面积： 33.3万平方米 建筑面积： 8.3万平方米 容积率： 0.25 小区组成： 一期142栋独立别墅 二期56栋独立别墅 单套面积： 350-650M2 花园面积： 500-2000M2 尾盘价格： 12000-22000元/M2 交房时间： 03年4月 特色： 是徐泾板块目前体量最大的项目，水域面积达3万平方米， 水景资源丰富且优美，且产品上较在竞争力。 西郊紫郡 占地面积： 17.3万平方米 建筑面积： 9.96万平方米 容积率： 0.57 小区组成： 共148栋独立别墅 单套面积： 270-800M2 花园面积： 400-1000M2 开盘时间： 03年12月27日 交房日期： 05年3月 价格： 一期9000-12000元/ M2 ，预计二期10000元/M2左右 销售率： 共分三期开发，一期销售率100％，二期未开盘 环水岛语绿波花园 占地面积： 20万平方米 建筑面积： 5.7万平方米 容积率： 0.29 小区组成： 36栋独立别墅 8户双拼别墅 单套面积： 228-473M2 花园面积： 800-1500M2 开盘时间： 一期02年9月6日 交房日期： 03年6月 价格： 均价7600元/ M2 销售率： 共分三期开发，一期、二期销售率100％，三期未开盘 高泾路428号 2004下半年 0.5 国伟置业 丽都别墅二期 徐泾镇 2004.6 4.4 大地房产 瑞虹西郊花园（暂名） 沪青平公路2222号 未定 占地650亩 银涛高尔夫 银涛高尔夫别墅三期 徐泾镇前元路222号 2004.下半年 未定 信力房产 绿波花园三期 徐泾镇七号地块 2004年 1.36 泰星房产 泰星别墅三期 推出日期 地址 规模 (万m2） 开发商 项目名称 徐泾板块潜在供应量分析 预计区域内潜在的供应量（包括本项目在内）将在35-40万平方米左右，区域放量仍然较大； 板块特征及发展趋势 特点： 徐泾镇目前的别墅供应量主要集中在高泾路沿线和318国道沿线，别墅案量排布比较密集； 由于该板块是虹桥和古北别墅带的延伸段，别墅区形成较全，目前已相当成熟，中高档别墅的区域形象已深入人心； 板块开发较早，与邻近新形成的赵巷板块相比，交通网络设施较差，环境较为杂乱，配套重复建设，资源严重浪费； 发展趋势： 从整个西南部别墅板块的发展来看，将曾现出梯级划分的一个状势：九亭-莘闵板块仍将以经济型别墅为主导的中档别墅群，本项目所在的徐泾板块将和新起的赵巷板块继续定格于中高档的板块，而佘山板块将独霸高档别墅区的地位。 三一八国道别墅市场小结 1、淀山湖板块主要是以旅游度假型功能为核心竞争力的的别墅板块； 2、徐泾板块作为老虹桥地区的延伸段，已形成中高档别墅的聚集区； 3、目前的别墅市场中最为关注的是青浦的赵巷板块，其由于相对地理位置较佳，统一规划，资源合理调配，形成了别墅市场中的“古北效应”；对周边区域的别墅板块开发有较大的牵制作用； 4、目前徐泾、赵巷、淀山湖三个板块已形成了各具鲜明特色的别墅板块群，但依时间界定，赵巷别墅板块作为别墅开发中的新生力量拥有无可比拟的诸多利好因素； 项目思考： 在别墅板块特征较为分明的今天，如何把握徐泾地区自身较为成熟的板块特征，错位化地避开赵巷“古北效应”，抓住产品个性化的一面，将成为本项目立足于市场的关键。 项目分析 1、项目概述 项目位置概况： 东临高泾路 西至嘉金高速公路 南近沪青平高速公路 北靠西郊九溪十八岛 本 案 地 块 沪青平高速公路 高 泾 路 嘉金高速公路 2、项目经济指标 建设用地面积： 383005 M2 总建筑面积： 106028 M2 容积率： 0.3 建筑密度： 12.2 % 绿化率： 58％ 总户数： 290户 3、交通概况 周边三面临路，出行方便 高泾路目前路面情况较差，沪青平高速公路 的中春路段车流较慢，特别是上下班时间 项目西、南均临高速公路，但并无匝道