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本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 南京商圈研究及投资发展建议 谨呈：南京长发地产 商圈分布及研究 城市宏观经济背景 2 1 3 6 投资发展建议 目 录 地下商业街研究 南京城市宏观特性 都会南京——长三角经济圈的区域经济中心 实力南京——宏观经济形势向好，城市的扩张效应已初步展现 收入南京——平均水准相对较低，中产阶层群体不断壮大 居住南京——山、水、城、林为一体的山水都市 文化南京——四大科研基地之一，三大大学城辉映现代教育文明 城市概况 地理位置： 南京——长三角的副中心城市。地处长江中下游平原东部苏皖两省交界处，江苏省西南部。东距上海市300余公里。东接江苏省镇江市、句容市，西邻安徽省滁州、巢湖(和县)、马鞍山，南接安徽宣城市、江苏省溧阳市，北连江苏省仪征市、安徽省天长市。 辖区面积：辖区总面积6598平方千米。市区面积4844平方千米，建成区面积513平方公里。 人口构成：据2000年第五次人口普查统计，南京市人口总规模已达623.8万人，全市人口居住在城镇的为443.5万人，占总人口的71.09%。 特色产业：南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。 科研教育：南京是全国四大科研教育中心城市之一，是全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。 城市建设：国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国科技兴市先进城市、全国城市环境综合整治十佳城市、全国科技进步先进城市、国家环境保护和国家卫生城市等称号。 综合经济实力： “2008年福布斯中国大陆最佳商业城市100强”中排名第4，位列国家统计局发布的“中国综合实力城市”第7名，在长三角城市可持续发展水平评估中排名第2，被国家9个部委列为中国投资硬环境“四十优”城市之一。 城市概况 经济增速放缓： 自2000年以来，南京城市经济高速增长，2008年以来受到金融风暴影响，全市GDP增值虽高于国家平均水平，但增幅呈现下降趋势，但仍保持在12%以上的高增幅。 城市经济发展概况 产业结构更趋合理： 从产业结构来看，南京市产业结构日趋合理，第三产业的发展壮大，导入与催生了大量高素质、中高收入人群，投资群体进一步扩大。 三大产业增幅扩大： 一二三产业增幅持续走高，其中尤以第三产业最为显著，2009年产值达到2170.12亿元，同比增长13%。 城市经济发展概况 固定资产投资，稳步增长： 2009年，南京全社会固定资产投资2668.03亿元，比去年增长23.9%，其中，城镇固定资产投资1572.08亿元，比去年增长28.2%；房地产开发投资595.68亿元，增长17.2%。其中城镇固定资产投资增势较强，走势较稳。 房地产开发投资回暖： 房地产开发投资从年初的负增长逐渐回暖并呈明显上升趋势，房地产开发投资活跃。 城市经济发展概况 社会消费品零售总额稳中有升: 近三年来，南京社会消费品零售总额大幅上升，2009年达到1961.58亿元，同比增长18.8％，人民消费生活水平呈现持续上升态势。 批发零售业带动了更多的外来人群: 批发零售业的高速发展、商品交易市场的大型化加速中高收入外来人口（私营业主）流动，为房地产市场的发展带来巨大的消费空间。 城市经济发展概况 人均可支配收入逐步增长：从2003-2009年，南京市城市人均可支配收入和城市人均消费稳步增长，人均可支配收入逐年增长，2009年达到25504元，同比增长10.3％，但增速呈下降趋势。 未来房价后续力面临减弱：由此可见，南京市民收入水平在不断提升，但由于增长速度明显低于房价涨幅，未来支撑房价进一步上涨的动力有所减弱。 城市经济发展概况 行政区划： 　　南京总面积6598平方公里。截至2002年6月底，南京市行政区划为11区2县。 　　11区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、六合区、栖霞区、雨花台区、江宁区。 　 2县：溧水县、高淳县。 ????在这些区县中，共设有64个街道办事处、63个镇、1个乡。 ???????? 城市整体规划格局分析 城市整体规划格局分析 主城区概况： 　 南京主城区位处城市中心地带，亦被统称江南八区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、雨花台区、下关区 、栖霞区。 江南八区中，总人口达302万，人口较为密集。其中，玄武区、白下区、鼓楼区、秦淮区等区域，商贸、金融、服务业极为发达，是城市商业的聚集地。 三大外延区域： 受地缘条件影响，长江以北的浦口区、六合区，及城市最南部的江宁区，被自然地隔离出来。从地理位置上来看，三大区域，受交通条件的制约，与