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住宅/公寓需求调研说明 调研目的：了解盐城潜在购房者的特征，他们对居住的需求特点 盐城商业需求调研说明 项目市场定位 商业街一层：15000元/平米 商业街二层：4800元/平米 项目平均价格建议 公寓：2200元/平米 对现有方案的建议 一、整体功能分区建议： 第五层 第四层 第三层 第二层 第一层 酒店式公寓 酒店式公寓 餐饮 娱乐 餐饮 娱乐 风情商业街 娱乐 风情商业街 娱乐 第六层 酒店式公寓 名店街 对现有方案的建议 一、整体功能分区建议——风情街分区建议： 韩国街 新加坡街 根据前面的定位分析所建议的四种风情街，具体划分建议如下： 日本街 香港街 功能分布 一楼：世纪珠宝、时装、世界名表店、罗马假日婚纱摄影、品牌专卖店、大禾寿司等 二楼：品牌女装、富春大酒店、巴黎春天咖啡茶餐厅 三楼：品牌男装、男鞋、广源国美电器商城、欢乐天地游乐中心 四楼：世纪电影城、百姓人家家常菜馆、明星琴行、宝贝城、床上用品、新华鸿图书城 五楼：皇朝休闲会所、生活创意天地 东西楼之间：世界流行通道 参考个案 世界流行通道 一楼：欧洲街、伦敦地铁；二楼：星马泰、香港、日本街；三楼：迪士尼、荷里活、NBA 45759.2 204024 158264.8 70000 66016 136016 15.67 3－568 总回报 5年总收益（含总投资） 5年总投资（含按揭利息） 贷款 首付 总价 面积（m2） 铺号 参考个案 时代广场西投资实例分析表 单位：元 经营状况 时代广场主楼：1－4租赁情况较好。5楼暂未开业。 只卖时代广场西三楼，卖5年使用权，年投资回报8％； 5年后回购，回购的同时再付总房价10％的回报。总回报50％ 世界流行通道：不能分割，没有产权，只能出租 一楼商铺租赁在95％以上，二楼商铺租赁85％左右，三楼商铺70％左右。 我们的思考？ 多种功能（购物、美食、休闲、娱乐、展览、旅游）的组合以及消费理念的创新是否能给我们启示？ 参考个案 虎门步行街 概况：欧陆风格“骑楼”建筑，两期开发，一期4条商业街，500米/条， 总建约90000平方米。有顶棚，楼高4层，铺位1000个，设有4000平方米的文化广场和2000平方米的室内中心广场2003年试业,2004年五月正式开业。引进“前店后厂”的模式。 定位：文化、旅游、城市品位 参考个案 目标顾客：本地居民和游客 功能分布：首、二层 以服饰为主，三、四层设有美食广场、中西餐厅、好又多、数码影院、全镇最大的书店、儿童欢乐天地、国美电器等 经营状况：广场以规模大、功能齐全、现代建筑风格和创新经营理念与其他商业街、购物中心形成差异，突出休闲和文化主题。 试业初期虽已引入一批品牌零售店，但客流稀少。随后三、四层的主力店陆续开业，广场招牌和场内形象的重新布置，同时增加了虎门特色的旅游元素和文化活动，使得广场客流逐渐增多，商家的经营状况也渐入佳境。 我们的思考？ 主力店的作用不可低估！ 项目市场定位 7.1项目SWOT分析 优势—— 位于新老城区交汇处，属城市重点发展区域 位置优越，交通便利 周边人文条件较好 没有拆迁安置问题 沿街面长，利于发展商用物业 劣势—— 项目周边生活配套尚未完善 本项目不处在传统的商业中心，商业人流不足 跃进河现状对项目有较大的影响 项目自身设计存在较大缺陷 威胁—— 亭湖商圈和盐都商圈现有商业的威胁 后续商业的威胁 机会—— 处在新老城区结合部，城市重点发展区域 市场需求由大众化向个性化过渡，需求形式发生改变 市场上缺少商业形态新颖，经营管理较好的商业街 项目市场定位 优势 竞争优势 机会 威胁 劣势 发掘核心竞争力 重点发展区域、人文条件优 相关物业市场机会 新颖业态的缺乏 主力消费的需求 项目发展策略与市场定位 区位价值最大化、区位形象的提升 细分、捕捉可发展空间 抓住产品核心竞争力，创建项目唯一性 产品，客户，营销，把握有效市场机会 SWOT分析小结 主题鲜突，引领市场需求 整合资源，提升区域价值 强化经营，带动项目销售 注重品牌，保持持续发展 项目发展策略 项目市场定位 城中片区 以商业服务和居住功能为主 城南片区 以居住和行政、文化、教育功能为主。 新 洋 港 青 年 路 城中片区 城南片区 本项目 项目市场定位 我们的思考？ 除了工业、商业、行政、教育、文化，我们的城市还缺少什么呢？ 区域功能分析 传统不明显，现代形象不足；追求时尚，