房地产中介市场及行业的发展ppt.pptVIP

准确说出我们的职业全称是什么？ 营销自己 A房产中介 营销房子 B房产经纪人营销信息 C房产销售 牵线搭桥 D房产信息部 好的经纪人，不靠市场吃饭，靠人脉吃饭 如何建立自己的人脉？学会分析我们的客户 我们的客户来源分两种：主动与被动，如何与他们建立关系？他们需要你，与他们有需要 我们的客户构成分三种：A自住需求B投资需求C恐慌需求如何与客户建立关系？你在替你的客户解决问题！而非简单卖房！ 有了对客户的分析，就有了寻找建立关系的突破口！ 什么是突破口？ 投其所好！找到共同话题！ 市场在变，我们也要变!适者生存！优胜劣汰！什么是优？经纪人理应掌握丰富的知识！ 那么，当前市场，客户最关心的是什么？ 房价的涨跌！ 未来房价上涨还是下跌取决于什么？ 供需关系！ 针对当前市场，我们如何解答客户的问题呢？好的话术建立在自己对知识理解的基础上，作为业务主管，一定要学会市场分析。 市场及行业发展 第一节 宏观经济与房地产 第二节 存量房市场 第三节 行业发展历程 第一节 宏观经济与房地产 1979年，改革开放的第一年，国家以低人力、低土地、低环境代价的成本和政府优惠政策，积极拉拢外资，促进生产力发展和提高政府税收。拉外资、促出口，赚外汇。 1997年，亚洲金融危机爆发，中国外向型经济受到冲击，同年，政府结束福利分房，房地产成为国家经济支柱产业。投资、出口、内需，成为中国经济三驾马车。【危机】 1999年，房产再上市交易推行，房地产业走向市场化，房产实现流通，二手房市场诞生。房价涨速过快，05年起国家开始宏观调控。【第20年】 2007年，美国次贷危机爆发，中国楼市出现拐点。【危机】 2008年，次贷危机转变为国际金融危机，为提振内需拉动经济，国家出台房地产优惠政策，限期一年。 2009年，楼市强劲反弹，通胀再次出现，楼市泡沫风险巨大。【第30年】 我国用了20年时间，完成城镇化率45%。日本完成这一水平用了30年。 到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80%。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4·5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致地价与房价加快增长的根本原因 （到2008年末中国耕地总面积是18·2574亿亩 ，18亿亩耕地的红线不能碰 ） 新世纪前十年的房价上涨率是7·6%，未来20年则可能到达11%。照此计算，房价可能突破10万元/平方米。 中国的人口高峰是在2030年，由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数也会出现较明显减少。目前中国城市家庭中还是独生子女多，长期以来的人口政策使目前城市大多数家庭都是由爷爷、奶奶、姥姥、姥爷和父母亲带一个孩子，因此现在出生的孩子长大后包括自己所购买的住房和继承的住房，将会拥有四套住房，在留下自用住房后，就会有很多房子进入二手房市场，从而使城市住房的供给大大增加，所以只有到2030年以后中国人口开始逐步减少的时候，中国城市地价强劲上升的势头才会开始转变 。 2010年政策指向： 4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50％，利率1．1倍；三套以上房可停贷 银监会关于第二套房的界定已经有了明确标准。二套房将不再以“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”来界定，而是以家庭持有房产数量来界定。标准为“不以房贷发生为界限，以家庭为单位（包括本人、配偶和未成年子女），家庭持有房产数量为标准来界定二套房、三套房。”即在购买房产时，只要当前家庭财产中没有任何房产，不管之前有没有贷款购买房产，都算作第一套房处理，可以享受国家有关优惠政策；如果家庭已经拥有一套房产，哪怕之前没有贷款记录，再购买时就算二套房，不得享受优惠政策。 “精确制导”打击投资投机需求。强行租借资金流入。造成有钱的人买不了，没钱的人买不起。 （国家政策屡次失败的原因是：违反了人多地少的客观规律。缩小贫富差距，大量供应保障性住房，才是解决 第二节 存量房市场 增量房与存量房市场 一线城市房地产市场存量房市场逐步取代增量房市场 一线城市成熟的房地产市场，是由存量房市场占主导地位的理性房产需求市场 交易量是如何逐年递增的 城镇化、人口、恐慌、投资、投机需求的旺盛 如何看待房价上涨 国家经济结构转型转的什么？ 刺激经济政策导致货币超发。 大量流动性资本流入楼市和股市