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图片来源：/n6/n42/c22241/content.html 图片来源：1. 2. 图片来源:. * * 任课教师： xing 房 地 产 评 估 资产评估专业必修课程 房地产估价-市场法 第四章 市场法 了解市场法的含义和基本原理；熟悉房地产交易实例的收集方式和选择可比实例的要求与方法；掌握市场法估价的基本步骤；能够运用该方法测算房地产价值。 重点与难点： 1.市场法的操作步骤； 2.选择可比实例的要求与方法； 3.市场法在房地产估价中的应用。 学习目标： 房地产估价-市场法 第一节 市场法概述 一、市场法的含义 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （一）市场法的概念 （二）市场法的本质 市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象的价值。——比准价值 房地产估价-市场法 第一节 市场法概述 （三）类似房地产与可比实例的概念 1.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，在用途、规模、档次、建筑结构、权益等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2.交易实例：已经发生交易的房地产。 3.可比实例：交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。 房地产估价-市场法 二、市场法的原理—替代原理 第一节 市场法概述 1.替代原理——同一市场上相似的房地产有相近的价格。 2.应用——可以通过已知的类似房地产的价格来求取待估房地产的未知价格。 三、市场法的适用对象 1.条件：在估价时点的近期有较多类似房地产交易; 2.对象：数量较多，常发生交易，具有一定可比性的房地产。 问题1：下列房地产能否采用市场法评估？ 博物馆，教堂；学校，医院；在建工程。 房地产估价-市场法 四、市场法估价思路 第一节 市场法概述 进行价格处理 求取比准价值 确定最终 比准价格 搜集交易实例 选取可比实例 估价 对象 问题2：造成价格差异的可能因素有哪些？ 房地产估价-市场法 第一节 市场法概述 可比实例的真实性是提高估价精度的基本保证； 估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。 返回 房地产估价-市场法 第一节 市场法概述 1.交易情况不同 （主体） 2.交易时间不同 （市场） 3.房地产状况不同（客体） 基本估价思路： 比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期（市场）调整系数×房地产状况调整系数 房地产估价-市场法 第二节 市场法估价操作步骤 一、搜集交易实例 1.搜集交易实例的途径：多样性； 2.搜集交易实例的要求：完整性、真实性； 3.建立交易实例库：积累性; 作业1:按照搜集交易实例的要求，调查学校周边房地产交易实例1-2个,填写交易实例调查表(发至班级邮箱)。 房地产估价-市场法 第二节 市场法估价操作步骤 二、选取可比实例 （一）选取可比实例的数量要求：一般3——10个即可； （二）选取可比实例的质量要求 1.交易类型应与估价目的吻合； 2.房地产状况与估价对象类似：6个标准； ①区位上，同一供求范围内； ②用途相同； ③规模相当：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2 ④档次相当；⑤建筑结构相同；⑥权利性质相同； 3.成交日期与估价时点接近；（一般﹤1年） 4.成交价格尽量为正常价格或可修正为正常价格； 房地产估价-市场法 第二节 市场法估价操作步骤 三、建立比较基准 1.统一房地产范围——统一到待估房地产范围 2.统一付款方式——以成交日期一次性支付价格为准 3.统一价格单位——单价,人民币,元/平方米建筑面积 熟悉以上过程，可以总结一个简单的公式： 房地产估价-市场法 第二节 市场法估价操作步骤 例1：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。 （假设人民币的年利率为8％ ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，已房地产建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积＝0.75平方英尺使用面积，1平方英尺= 0方米 ） 房地产估价-市场法 第二节 市场法估价操作步骤 房地产估价-市场法 第二节 市场法估价操作步骤 四、交易情况修正—以正常市场价格为基准