房地产估价 市场比较法ppt.pptVIP

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 选择类似房地产 （二）理论依据：替代原理 可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。 成交实例与待估房地产差异小。 交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1．搜集交易实例； 2．选取可比实例； 3．建立价格可比基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行房地产状况修正； 7．求取比准价格。 （一）搜集交易实例 （二）选取可比实例 （三）建立价格可比基础 （四）交易情况修正 例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？ 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650 甲卖给乙一套住宅，80平方米，7万元成交，所有交易税费均由乙负担，其中契税交纳1400元，交易手续费共480元（按规定双方各交纳一半），办证费80元，（按规定由乙负担）评估费350元，（乙委托，由乙负担），问：甲乙双方正常成交价格？乙实际支付价格？ 解：正常成交价格＝卖方实际得到价格＋应由卖方负担的税费，在题中，卖方实际得到价格为7万元，应由卖方负担的税费为240元（480元的一半），因此，正常成交价格＝70240元。乙方实际支付价格＝正常成交价格＋应由买方负担的税费，应由买方负担的税费＝1400+240+80+350=2070(元)，因此乙方实际支付价格＝70240＋2070＝72310（元） 交易日期修正的具体方法 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 【例3-11】　为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表3－7～表3－10： 1．估价对象概况估价对象房地产为××居住区内别墅，宗地面积305.76平方米，建筑面积346.16平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为50年，从1998年5月起计。2．估价要求需要评估该宗房地产2006年5月的买卖价格。因素条件说明如表3-1所示： 3．估价过程 （1）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。 （2）采用市场比较法进行评估的测算过程 ①市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：　　　 估价对象房地产价格＝可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数 ②因素选择 根据所搜集的资料进行分析，由于××市场近期房地产价格水平比较平衡，因此不需做交易日期修正。 ③比较实例选取　 因为估价对象为别墅，分别选取A、B、C三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表3-12和表3-13所示。 比较因素修正表 利用房地产价格变动率进行修正 期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 【例3-9】某个可比实例房地产2006年2月1日的价格为1000美元/ m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2006年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2006年10月1日为1美元＝8.29元人民币。试计算修正到2006年10月1日的价格。 1000×8.26×（1+0.2％）8＝8393（元/m2） 基本原理 估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格 运用举例 市场比较法 二、市场比较法的估价步骤 在实际估价中，可利用的价格指数变动率有： 一般物价指数或变动率 建筑造价指数或变动率 建筑材料价格指数或变动率 建筑人工费指数或变动率 房地产价格指数或变动率 全国房地产价格指数或变动率 某地区房地产价格指数或变动率 全国某类房地产