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土地征收审批－－将集体土地变为国有土地。 征收土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。 征收土地是一种国家行为，具有强制性。 具体审批权限 ①转用审批和土地征收审批的权限，在国务院和省级政府两级，市、县没有审批权； ②需要征收基本农田的，无论占多少，必须报国务院批； ③建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，国务院批；不足35公顷的，省级政府批； ④征收其他土地超过70公顷的，国务院批；不足70公顷的，省政府批。 ⑤国有未利用地只转不征的审批由省级规定（条例）。 相关税费 4 PART 地价款（土地出让金） 土地成本=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。 开发商支付的地价=征地拆迁费+城市配套基础设施建设成本+土地纯收益（土地一级开发公司分成） 集体土地征用时拆迁安置各项费用： 1、 房屋拆迁补偿费 2 、搬家补助费 3 、提前搬家奖励费 4 、临时安置补助费（周转费） 5 、停产停业综合补助费 6 、房屋拆迁服务费 土地前期及竞拍工作流程 5 PART 《厦门市国有土地公开招标拍卖挂牌出让前期工作标准(试行)》 厦府办〔2007〕131号二○○七年六月八日 出让市级储备用地的工作由市土总作为前期工作责任单位，承担相应的具体工作；出让区级储备用地的工作由各区政府作为前期工作责任单位，并指定区属机构承担具体工作。 按照“双月8日加9月8日成交土地”和年度土地出让计划、年度土地出让收支预算的要求，市国土房产局等部门安排每批次拟出让项目 竞买申请要求提交资料 提交时间：公示期内，具体以政府要求时间为准 提交资料清单 （1）填写完整的竞买申请书； （2）由联合申请各方共同签署的联合竞买承诺书； （3）联合各方法定代表人或负责人的有效身份证明文件； （4）法定代表人或负责人委托他人代为参加竞买活动的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； （5）填写完整的竞买保证金支付承诺书； （6）银行出具的资信证明; （7）竞买保证金缴交银行受理联（原件）或其它有效凭证； （8）填写完整的国有建设用地使用权出让价款支付承诺书； （9）境外（含港澳台）申请人与境内申请人联合竞买应填写完整的境外（含港澳台）申请人与境内申请人联合竞买在厦设立项目公司承诺书； （10）填写完整的现场踏勘确认书； （11）填写完整的履约保证金支付承诺书； （12）拍卖文件规定需要提交的其他文件。 上述文件中，竞买申请书必须用中文书写，其他附属文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。 工作项 工作子项 时间安排 备注 土地款缴交 缴交土地成交款的50% 土地成交之日起五个工作日内 签订土地出让合同 签订土地出让合同 土地成交之日起七个工作日内 根据联合竞买承诺书，各联合方共同签署 土地成交后相关事宜 合资公司成立 申请设立项目公司，取得《外商投资企业批准证书》 根据《关于境外投资者与境内投资者联合参与我市国有建设用地使用权竞买活动的操作流程》，在签订该合同起一个月内备齐相关资料向厦门市外商投资局申请设立项目公司，在申请之日起三个月内取得《外商投资企业批准证书》。需确认若以并购形式，是否需商务部报批。 开立资本金账户 根据国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》，境外投资者需在取得外商批准证书（商务部或市外资局核发）并通过商务部备案后，向市外管局申请开立资本金账户。资本金账户开立后，受让人即可将外资部门批准的相应金额的注册资本金汇入并进行结汇。 成立新公司 所需材料 1、香港公司的银行存款证明（请香港开户行开证明即可，内容需要体现信用良好及存款额）； 2、需要请一家大陆认可的香港律师所开香港公司的公证文件。 房地产开发资质申请 剩余土地款缴交 办理土地使用权证 新公司成立并结汇后，竞得人各方通过其在厦门注册成立的房地产公司的账户将人民币转入财政金库，履行支付土地出让金的义务。 THANKS * 房地产项目土地前期运作流程培训课件 2014年3月 目 录 Contents 一、土地一级开发基本流程 二、关于土地及土地出让相关要点 三、土地转用（征收）相关流程 四、相关税费 五、土地前期及竞拍工作流程 土地一级开发基本流程 1 PART 由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。 1、选地 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提