房地产开发企业房屋动迁安置涉税问题剖析.doc

房地产开发企业房屋动迁安置涉税问题剖析 ????日期：2014-06-11??? 　　随着社会经济的高速发展，我国城镇化进程的加快，房地产开发企业已成为地方税收的支柱产业，在日常税收征管中，房地产开发企业房屋动迁安置涉税问题已凸显出来。由于有的税务管理人员对房地产开发企业房屋动迁安置税收政策不掌握或理解模糊，税收征管不到位；稽查人员也往往对这个问题容易忽视，检查不细，给税收造成了一定的漏洞，房地产开发企业房屋动迁安置环节税收问题应引起基层税务机关的高度重视。 　　一、房地产开发企业房屋动迁安置情况 　　房地产开发企业房屋动迁安置分为异地安置、就地安置和现金补偿三种，其中异地安置和就地安置房屋有以下情况： 　　1、异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 　　2、房地产开发企业动迁安置被动迁人实行房屋产权调换形式的，也就是回迁按动迁面积一定比例返还的，有结算产权差价，也有不结算产权差价的。 　　3、房地产开发企业动迁安置被动迁人按拆迁面积一定比例返还房屋面积，在此基础上有增补房屋面积的，房地产开发企业按增补面积收取较低一点价格的房屋价款，也有不增补房屋面积的，不收取任何价款。 　　二、房地产开发企业房屋动迁安置发票开取及账务处理情况 　　1、结算产权差价的，按差价开取商品房发票；不结算产权差价不开取商品房发票。 　　2、收取房屋增补面积价款的，按增补价款开取商品房发票，不增补房屋面积不结算产权差价的，不开取商品房发票。 　　3、对不开取商品房发票的，产权监理部门凭借房地产开发企业开出的房屋动迁安置回迁证明，办理房屋产权证。 　　4、个别房地产开发企业按开取商品房发票金额计入销售收入，计税成本按总建筑面积的开发产品结转。 　　三、如何确定房地产开发企业动迁安置房屋计税价格 　　现行税法对房地产开发企业动迁安置房屋计税价格文件规定主要有： 　　1、辽宁省地方税务局《关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复》（辽地税函【2006】173号）第2条规定：房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式的，应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价（对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格）计征营业税。 　　2、国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）第七条规定：确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 　　（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 　　（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 　　3、国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条规定：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入。 　　4、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 　 ?（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。　（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 　　综合以上文件对房地产开发企业动迁安置房屋涉及到核定计税价格方法种类比较多，税务实际征管工作中究竟按照哪个文件执行，采取哪种计税价格核定方法，在具体执行过程中很茫然也不好确定。这里重要的是要首先研究分析以上四个文件规定确认收入计税价格的共同点及其密切联系，弄懂其内容实质，比如：“市场价”、“市场销售价格”和“市场价格”是一层意思，就是指一项资产在交易市场上的价格，它是买卖双方竞价后产生的双方都能接受的价格，“市场价”反映评估基准日的市场真实情况和条件；“评估价值”是评估资产在评估之日的价值，“评估价值”既要考虑市场价格因素，又要考虑评估当事人的接受程度；“市场公允价值”是在公允价值计量下，资产和负责按照在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。公允价值并不是交易发生时的实际交易价值，而是根据市场价格信息进行重新计量的价值；“同类房屋的工程成本”和“开发产品的成本利润率”核定，是税法规定核定房屋计税价格的一个基本方法，其核定计税价格公式为： 　　计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）。 　　另外主管税务机关在核