三旧改造实施细则-东莞城乡规划局.DOCVIP

“三旧”改造单元规划编制和审查管理规定（试行） 为进一步明确“三旧”改造单元规划编制和审查要求，根据省、市现有“三旧”改造政策，结合“三旧”改造单元规划编制和审查中的实际情况，制定如下管理规定。 一、需要编制单元规划的情况 需对已批准的控制性详细规划进行的改造公示时间不少于日公示改造单元公示改造单元规划镇街将规划市三旧办，市三旧办发函“三旧”办将部门意见镇街。规委会审议镇街将，规委会改造单元规划 东莞市城乡规划局 “三旧”改造规划审查申请表 收件日期： 规审编号： （本栏由市规划局填写） 送 审 单 位 联 系 人 联 系 电 话 规划项目名称 规划项目地点 规划面积 申 请 阶 段 类型：专项规划□ 单元规划□ 阶段：编制计划□ 规划方案□ 方案成果□ 成果复核□ 成果验收□ 规划设计 单位 规划设计资质证书号 设计单位联系人 联 系 电 话 镇区规划主管 部门意见 年 月 日（盖章） 镇区人民政府 意见 年 月 日（盖章） 附件2 “三旧”改造单元规划方案阶段编制要求 一、改造单元的现状基本情况 现状基本情况包括：改造单元的区位（航拍）、现状用地、规划情况、三旧用地范围和单元规划范围、现状用地权属、现状建筑、现状公共设施、现状道路交通和景观环境等。 “三旧”用地范围是指经镇街“三旧”领导小组办公室、国土分局和规划所确认可以享受“三旧”政策的用地范围；单元规划范围结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定，面积不小于5公顷，一般应与“三旧”专项规划的单元改造范围相一致。 用地权属：应结合国土部门的“台帐”信息，列出改造地块详细的土地权属信息，并分类统计拆迁改造用地面积和建筑面积. 序号 建设单位 土地所有权 地块编号 用地性质 用地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 1 ××公司 国家所有 A-1 2 ××村 集体所有 A-2 3 ××厂 国家所有 A-3 …… 二、确定改造模式、类型和主体，概述拆迁安置方案。 改造模式、类型、主体按照《东莞市三旧改造实施细则》和实际情况确定。对经公示的拆迁安置方案进行提炼，概述拆迁安置原则、赔偿补偿标准、村民安置办法、实施策略等主要内容。 三、确定片区功能定位和规划结构（重点）。 应结合改造单元发展条件分析、上位规划要求和改造主体开发意向，确定本片区功能定位。在此基础上，确定改造单元的各类用地布局，并详细阐述规划结构的内容、特色及理由等。 四、进行经济效益分析，确定改造单元容积率。（重点） 1、成本容积率的确定 以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。计算的主要依据是：地块的市场价值=拿地成本。具体计算方法为：可推向市场的建设用地楼面价格×可推向市场的建筑面积=拿地成本；成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积。 （1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定 由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告，在评估报告中确定可推向市场的建设用地楼面价格。报告应经镇街领导班子集体讨论同意并形成会议纪要。 （2）拿地成本的确定 拿地成本由镇街政府根据拆迁安置方案审核，经镇街领导班子集体讨论同意并形成会议纪要。 （3）容积率的确定 根据由镇街政府确认并提供的可推向市场的建设用地楼面价格、拿地成本，计算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积，才能达到成本收益的基本平衡，从而计算出成本容积率。 改造主体 拿地成本（万元） 土地评估价 （元/㎡） 可推向市场建筑面积（㎡） 其中（㎡） 商业办公 居住 商业办公 居住 注：1）、××区2007-2010年拍卖用地平均楼面地价为：商业××元，商住××元； 2）、改造片区基准地价为：商业××元（容积率为1），商住××元（容积率为2）。 2、在单元规划中对成本容积率进行论证校核。 （1）因公共设施、市政基础设施等的规划建设而占用了计算成本容积率时拟推向市场的用地，可将此部分开发容量返算叠加到可推向市场的经营性建设用地上。 （2）要综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、基础设施承载能力、城市景观等因素，对成本容积率的可行性进行技术校核，由于技术因素必须降低容积率的，应服从城市规划的需要，同时允许通过区域平衡等方法补偿容积率。 五、划定公建配套的规模与位置，以改造主体为单位分别核算“拆三留一”的情况（重点）。 关于公建配套，应首先论述改造单元所在片区控规中的配置情况，然后根据改造方案论