中海地产研范例.doc

市场调研表 项目名称 中海.水岸春城 调研人 调研时间 第1 次调研 投 资 商 中海地产股份有限公司 发 展 商 长春中海地产有限公司 承 建 商 一期由省一、省二建、建工集团吉洋、江苏南通六，三期江苏南通六、建工集团吉洋、中天。由吉林建筑工程学院工程建设监理公司、北京中建恒基建设投资有限公司监理。 位置 经济技术开发区临河街7477号?位于临河街西侧，伊通河东岸 规划占地92万平米 总建筑面积 约100万平米 结构 大多砖混、几栋框架 栋数 约66 建筑功能 住宅（多层、小高层、别墅） 开工时间 三期05．03 入口 2 人行 1个 道路 主路沥青砼 路面 地砖 竣工时间 三期05年底 车行 采取人车分流。住宅底层半地下车库，地上临时停车位 车库/车位： 550个 规划 设计 分区 景观构成 亮点 建筑分布 风格 一期(2003.7.4-2003.12.10)25栋，建筑面积约12万平米；二期歌雅园16栋,建筑面积约8.5万平米；三期歌雅园25栋，建筑面积约13万平米 雕塑小品、120米西班牙风情内商业街、啧泉广场、主入口长廊 区内有4500平米业主私家会所；飘窗、阳光房主要卖点。 商住分区。在主入口（也是人行入口）设内置商业街，入口外沿街设商业外街。主入口进入后集中多层住宅，二期往小区南亦多层，三期往小区北面为别墅和小高层 西班牙式风情、巴洛克式长廊高雅古典 二、产品信息 上 市 量 产品构成 多层 小高 高层 别墅 上市时间 使 用 率 / / / 容 积 率 0.94 绿化率 56% 上市起价 优惠情况 电 梯 / 层 数 价 格 多层1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 小高（ - ）F （ - ）F （ - ）F 高层（ - ）F （ - ）F （ - ）F 别墅 1F 2F 3F 4F 消化量 销售热点 三房二厅、四房二厅 按揭情况 区内 配套 全功能运动会所、市府第二幼儿园、集中商业内街（便利店、装修公司等） 销售资料 物业管理费 0.8元/平米 三、交屋标准 公共部分 外墙：磁砖、砂岩或涂料 屋顶：有露台、坡屋顶挂水泥瓦 单元门:A73冷板玻璃楼宇门 楼梯间：地砖、防滑条，墙面乳胶漆 扶手：铁栏杆木扶手 信报箱：单元住宅入口安装业主专用白钢信报箱 住宅单位 进户门：铸城防盗门 窗户：中空玻璃塑钢窗,浅绿色玻璃及白色玻璃,窗台水泥砂浆抹灰 内地面:细石砼地面抄平、卫生间做防水 内墙面：一般大白，厨卫水泥砂浆 顶棚：一般大白，厨卫清水砼 阳台：设北阳台,南为阳光房 空调：预留空调机位置 厨卫：预留电源插座、燃气管道、上下水管道安装到位；上水PPR，下水UPVC消声管，优质阀门。 电话接口：客厅及主卧预留 有线电视:客厅、主人房预留插座 三表：水、电、热力表出户、设煤气泄漏报警器 墙体：节能保温墙体420厚（红砖夹苯板） 四、智能系统配套 1）网络：宽带入户 2）门禁系统:对讲系统（自行安可视分机） 3）闭路电视监控系统 4）报警系统：红外电子报警 5）物业电话：24小时投诉电话 6）背景音乐系统:园区内 五、建筑材料类 1）钢材 2）水泥 3）砖：红砖 4）立面材料：磁砖 5）路面材料：地砖，柏油 6）保温：70厚苯板夹芯 7）绿色中空玻璃 8）塑钢窗：平开、推拉 六、产品配比 多层 别墅 小高层 配比统计  七、综合分析 1、上市节奏分析 市量由多—少—多，售价低开——高走，稳步攀升。 一期(2003.7.4-2003.12.10)25栋，建筑面积约12万平米，全部完工，多层销售尾盘清理。 二期歌雅园16栋,建筑面积约8万平米；全部完工，多层销售率60%以上。 三期歌雅园25栋，建筑面积约13万平米，计划在南部建设多层。已完工5栋计划在5月份开盘，现正排号，推出96折优惠政策，起价2600-3000元/平米。其它栋号已于3月开工，估计7月上市；北部建设别墅和小高层，因前期手续问题担搁，运作好可能会在年底上市。 2、产品配比分析 户型从90-230平米,户户朝南，以3室2厅主打。 二期配比：三房二厅约占总比例70%；二室二厅约占4%比例；四室二厅约占20%左右；五室二厅约占5%。 可见，产品仍以三室二厅为主力户型,以四室二厅为次之。 住宅户型设计样式多，间距未拉开。消费者选择主要集中在其推出的主力户型3室2厅 ，面积在110~160