享达物流项目计划书.doc

一、项目背景： 苏州市享达物流有限公司是一家有15年综合物流运营经验的专业物流企业，企业管理团队熟悉物流及相关服务行业的政策环境、市场环境，有广泛的固定客户资源，已在苏州市相城区黄桥镇太阳路征得用于建设物流园区的100亩地，约66670平方米，土地使用权为50年，于2005年11月和黄桥镇集体资产经营公司签署土地使用权出让协议书。 待资金筹集到位，将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入试运营。 1．市场环境分析 进入WTO后，世界经济一体化的趋势早已形成，中国被定位为国际生产制造中心，中国境内的国内外企业生产形式出现良好的长期性的发展势头，国内贸易和进出口贸易空前活跃，因此，各类企业对物流的需求越来越多，物流外包已成为企业的优先选择，因为物流外包可有效降低企业的运营成本，使企业能够将主要精力用于其核心业务上，无形中物流成为第三利润来源。 物流在我国是一个新兴行业，有着很好的发展前景，收入稳定，市场波动小，目前处于起步阶段的快速发展期。 2．政策环境分析 商务部等国家9部委2004年联合制定了《关于促进物流业发展的意见》，为物流业的发展提供了宽松的政策环境，江苏省委省政府今年7月份提出了关于加快发展物流等现代服务业的若干政策，意在放宽市场准入，实施物流业税收优惠和规费减免，加大财政支持力度，进行价格扶持，加快江苏物流服务领域的改革开放。苏州市政府也出台了《关于促进服务业跨越发展的决定》，规定明确指出：对新引进物流园的重点第三方物流企业，给予一次性补贴；对物流园区内新引进的分拨、配送、采购、仓储类物流企业和大型专业运输企业、具有一定规模的多式联运企业，在一定年限内给予一定补贴；对物流园区内新引进的物流重点建设项目的固定资产投资贷款利息在限额内给予一定补贴。 享达物流园项目属于苏州市物流规划布局的一个重点项目。 二、项目基本状况 1. 地理环境分析 相城区黄桥镇位于苏州市西北郊，毗邻环城高速，地处我国经济最发达的长江三角洲腹地的苏州高新技术产业园区内。 苏州高新区1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，1997年被确定为首批向APEC成员开放的亚太科技工业园， 2000年被外经贸部、科技部批准为国家高新技术产业开发区高新技术产品出口基地， 2003年3月被国务院批准成立出口加工区， 2002年9月，苏州市委、市政府对新区、虎丘区、相城区、吴中区等进行了区划调整，由相城区和吴中区划入通安镇和东渚镇、镇湖街道，建立苏州高新区、虎丘区。 苏州高新区、虎丘区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。 在这样交通畅通的著名工业园和出口加工区，由于物流的优势刚刚被认识，物流的发展相对滞后，可见，在此地发展物流园的潜力之大。 2.项目具体状况 占地面积：6.667万平方米 土地使用权：50年 地面状况：实现“五通一平”，即通路、给水、排水、供电、通讯和土地状况平整。 由苏州市享达物流有限公司筹资兴建，并负责管理、运营；协议方－黄桥镇集体资产经营公司负责承办企业的报批手续。 经营范围：货物运输、仓储、出租停车场 三、投资收益状况分析 （一）经营规模： 1．总基地面积66500万平方米 2．总建筑面积为：32342平方米 包括：（1）货运办公楼：12×179×2（层）×2栋＝8592平方米 （2）货运仓库：115×24×2栋＝5320平方米 （3）临街商铺：3680＋3628＝7308平方米 （4）中转大厅（3）层＋酒店（5）层＝10870平方米 上述（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝32280平方米(注：图纸上标注为32342平米) 3．硬地面积：40164平方米，可容纳停车位400个。 4．人员编制： 73 人，其中包括： 总经理1人 副经理 3 人 财务人事部 13 人 业务服务部 8 人 后勤保卫部 12人 客房服务员 16人 商品部 4人 餐厅 12人 勤杂及司炉： 4人 （二）投资与运营成本分析 1．拟筹集资金：5000万元 2．项目投资额： ①购置土地使用权（50）年：12万元×100亩＝1200万元 ②沿街商铺建造成本： （3680＋3628）平方米×0.08万元（单价）＝584.64万元 ③综合办公楼（中转大厅和酒店）建筑成本： 10870平方米×0.10万元（单价）＝1087万元 ④货运办公楼建造成本： （4296＋4296）×0.08万元（单价）＝687.36万元 ⑤货运仓库建造成本： （2760＋2760）×0.08万元（单价）＝