咸阳市人广场改扩建项目.doc

咸阳市人民广场改扩建项目策划书 （暨可行性研究报告书） 目 录 一．概述 3 （一）项目实施背景 3 （二）项目概况 3 二．项目开发建设概要 4 （一）项目工程建设内容 4 （二）建设进度安排 5 三．咸阳市宏观经济分析 5 四．市场调研状况分析 7 （一）咸阳市住宅、写字楼市场现状分析 8 （二）咸阳市娱乐休闲市场分析 10 （三）咸阳市商业市场分析 10 五．项目分析 27 （一）本案商业地缘关系分析 27 （二）SWOT分析 27 六．项目定位 28 （一）功能业态定位 28 （二）项目主题定位 29 （三）形象定位 29 （四）商户定位 29 （五）价格定位 30 七．项目建筑开发进度 32 八．投入成本计算 33 九．资金回收方案 35 方案一：全部销售 36 方案二： 除F1、F5、F6销售外，其余各层前三年进行租赁 39 十．推广方案 41 (一)推广战略 41 （二）推广费用预算： 42 （三）宣传推广周期安排 44 十一．敏感性分析 45 （一）敏感性因素分析 45 （二）解决方案 45 十二、社会影响分析 46 十三、结论与建议 46 （一）终论 46 （二）建议 47 一．概述 （一）项目实施背景 咸阳市人民广场是咸阳市标志性建筑之一，位于咸阳市城市主干道人民路，广场现状为以硬质铺地为主的城市型广场，广场中设有树木、喷泉和座椅，并有地下通道与人民路商业街相连。但人民广场地下空间尚未利用，广场设施不够完善，空间形象不够完整。 金富洲购物广场用地现状为咸阳市秦都区政府办公建筑，建筑立面采用平顶的形式，风格为现代风格，由于其高度仅有5层，并有道路与人民广场相隔，因此，与人民广场的空间关系过于平淡，没有形成统一和谐的城市空间效果。加之目前秦都区政府周边是咸阳市最为成熟和完善的商业繁华区，政府的行政职能和周边的商业功能不能有机融合，相互影响，同时也不利于该地区土地整体价值的提升。 在改扩建中，结合咸阳当地浓厚的秦文化特征，完善并强化综合建筑的文化底蕴，注重融合咸阳古老文化，通过引入现代手法，充分代表咸阳今天的城市发展水平。人民广场、金融中心和商业中心三位一体，相互促进，形成和谐统一的城市空间。 通过对人民广场的改建和扩建，使改造后的人民广场及金富洲购物中心，能够成为咸阳市新城市形象的代表。使之成为咸阳市的标志性建筑。 （二）项目概况 项目名称：咸阳人民广场改扩建工程 项目地点：咸阳市秦都区中心位置，紧邻人民路 项目规划： 占地面积：规划总用地面积为48830平米，其中： 人民广场用地面积：25620平米 金富洲购物广场用地面积：23210平米 建筑面积：总建筑面积为139890平米，其中： 地下建筑面积：65270平米 地面建筑面积：74620平米 （4）项目建设进度：建设期约一年，开始于2006年3月，完工于2007年3月。 项目建设目标： 通过对人民广场的改造和金富洲购物广场的建设，建成集会展、文化、休闲、购物、饮食、娱乐为一体的多功能、高档次、现代化、综合性城市中心广场，使其成为咸阳市最具特色，代表一流水准的标志性商业中心，形成咸阳市的商业金融中心和城市里最具吸引力的地区。 使之成为西北地区独具特色的，引领商业走向的新兴旗舰商业MALL。 二．项目开发建设概要 （一）项目工程建设内容 项目基本数据。 改扩建工程用地范围：人民广场和现状为秦都区人民政府的办公建筑。 总占地面积48830平米 规划要求 总建筑面积为139890平米。其中，总体容积率1.52，限高度为45.6米。 建安工程 总体设计 地面六层，高34米（高沿高度）。地面六层全部供营业用，包括商业、餐饮、娱乐、服务。地下建二层，第一层营业，第二层为设备和停车场。 土建 建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。由于没有地质勘察报告，因此目前无法确定建筑基础的具体形式。 装修 外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩石材，六层以玻璃幕墙为主，增加建筑的通透感。对内部进行一次性简单装修，二次装修留给客户根据自己需要进行。 设备及安装 安装工程包括： 上、下水管道 配电系统 扶梯、电梯 中央空调 计算机监控系统 自动报警、消防系统 收银系统 （二）建设进度安排 整个项目自2006年3月开始，到2007年3月竣工验收并开业，历时1年。 三．咸阳市宏观经济分析 咸阳市是我国著名的秦王朝古都。位于关中平原中部，渭水的北岸。归辖2个区，1市， 11个县。总面积10223平方公里，其中市区面积617平方公里。2004年末，全市总人口为489.8万人，其中农业人口387.9，占总人口的79.2%；非农业人口101.9，占总人口的20.8%。城镇人口30余万。 咸阳市2004年全市生产总值完成338.6亿元，比上年净增50亿元，增长13.1%，增速创近8