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  ? 房地产开发的六个层面 ? 规划：规划定点位置、容积率、建筑密度、绿化率、停车位、退红线距离等控制指标对房地产开发的指导作用毋庸置疑，但有时也可能遏制了房地产开发的个性发挥。有些城市规划人员由于学历、经验和时间限制，往往容易根据规范在较短时间内给出大致平行的、几乎等间距的长方块组合和若干指标，而这些位置和指标恰恰又是很难再改变的，从而导致约束。事实上，由于经济发展程度和自然资源条件的千差万别，在不同的城市用同一规范进行约束是不很合理的。同样，在同一城市的不同地段，规划条件也应突破目前规范的差别。如在商业中心，在安全许可的前提下，个别地段容积率就可以突破６．０（编辑：我见过8.3的），而将节约的土地用作城市广场，使疏密有效；如纽约（曼哈顿）、香港、悉尼等城市市中心密度均很高，但是很繁华。此外，空中的绿化也是绿化，大树下的道路、停车场也是道路和停车场，这也应予以合理计算。为此，各地应以国家规范作指导，各城市根据自身条件，在城市统一规划的前提下做出符合自身的实施细则，各建筑开发企业据此做出方案，报批实施，以充分展示各企业、各城市的个性，使我们的建筑更加丰富多姿。 色彩：建筑的色彩也是困扰开发商的一个问题。目前建筑物色彩单调、乏味、缺乏个性、缺乏生命力似乎是一个普遍问题。而在所有的建筑成本中，外墙色彩几乎是最微不足道的，但又是最为重要的。我国每年开发建设几亿平方米的房屋，但目前似乎还没有一家像样的建筑色彩研究单位，甚至还没有专职的建筑色彩设计师。目前国内的色彩工作室、色彩顾问似乎也仅仅做服饰、口红搭配设计之类的工作。 综合设计：目前的设计分工相当精细：建筑、结构、水、电、消防、人防、人工智能等，仅有的设计似乎只是综合布线。这已远不能满足发展的需要。实际上，高水平的设计需要高水平的综合：不仅要满足规划条件，又要最大限度地产生开发面积、降低建设成本，又要满足市场需要，美观大方，深受用户欢迎；又要满足建筑、结构、水、电、消防、人防、交通各强制性规范。而目前缺乏的恰恰是这种高水平的综合设计师。如作者开发的曼哈顿广场，由于地处市中心，总建筑２０余万平方米，根据市场需要必须建综合楼，包括五星级宾馆、住宅、写字楼和商场，请了六家著名设计院做方案，无一让人满意。不得已，自己只能动手邀请几位专业人士，共同苦思冥想两个月才拿出基本方案，再请设计院设计出图，这里缺乏的正是综合设计师。 空间分割：空间分割问题实际是户型设计问题。当前户型设计的主要问题一是雷同化；二是追求小而全、大而全；三是盲目发展错层；四是缺乏理论指导。这里关键是理论指导。一个房子到底是大好，还是小好？房间是多好，还是少好？客厅大好，还是房间大好，或是厕所大好？等等难以捉摸。解决的办法一是跟着市场走；二是跟着学，相互抄。其实理论上解决这个问题并不难，判断的基本准则是效用对费用的关系，这是经济学中价值工程的基本原理。如房间的多少，我们往往把１００平方米～１２０平方米的房屋搞成３室２厅，甚至４室２厅，家庭人口多少？中国目前平均城市家庭人口大约是３人，而这３人还不是稳定的和最终的。孩子总要离开父母，自己也不很愿意与父母同住一屋。有人说，家里来了亲戚怎么办？春节大团圆怎么住？而价值工程的回答是：为了一年中的１０天、８天而准备一个房间是不经济的，这个房间要么分配到其它房间去，要么不买。 至于面积，适当超前和偏大是十分必要的。一是中国人的攀比心理很强，且目前面积扩展速度很快，稍好的户型平均３～５年扩大１０平方米以上；二是发达国家中产阶级的住房一般２００平方米左右；三是二手房贬值太快，而装修费用又较高。 至于错层，既不利于结构，又不便于使用。一些外国朋友始终不能明白：为什么平平的地面非搞得高一脚、低一脚？有人说错层立体感、私密性好，实际上房屋的立体感可通过装饰和家具弥补，错层的私密性实际不存在，因为几十公分的高差，根本挡不了人的视线。 生态小区：在房屋开发中注意生态平衡、生态保护，甚至建设生态小区无疑都是正确的，但必须讲究实事求是和因地制宜。如雨水利用问题在很多地区不一定经济合理，因为雨水充沛的地区多数水资源丰富，自来水便宜，而雨水稀缺的地方，一个小区内可储存的雨水极少。就是一个雨量中等偏上的地区，如年降雨１０００毫米，在一个占地１０万平方米的小区中，满打满算最多积水５万吨，大约１０万元，但接收、储备、净化和使用这些水的成本恐怕远远超过１０万元。同样，其它资源的再生利用也有一个经济合理的问题。如太阳能接收装置必须美化，必须与建筑的外观整体性协调，否则在很多大型建筑和高档别墅中使用是得不偿失的。 第七 建筑形式：多层、小高层、高层建筑形式我们选择哪个？有人在落后地区大规模建设高层塔式住宅，不说建筑成本有多高，只说销售价格怎么样，回报率高吗？面积是上来了，销售成了问题，60%的销售率