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二００五年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目 录 第一部分 房地产估价原则………………………………………………1 第二部分 估价程序………………………………………………………2 第三部分 房地产估价技术路线…………………………………………3 第四部分 估价方法………………………………………………………3 市场比较法………………………………………………………3 收益法……………………………………………………………5 成本法……………………………………………………………7 假设开发法………………………………………………………9 基准地价修正法…………………………………………………11 第五部分 不同估价目的下的估价………………………………………11 土地使用权出让价格评估………………………………………11 房地产转让价格评估……………………………………………12 房地产租赁价格评估……………………………………………12 房地产抵押价值评估……………………………………………13 房地产保险估价…………………………………………………14 房地产课税估价…………………………………………………14 征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………15 房地产的分割、合并估价………………………………………15 房地产纠纷估价…………………………………………………16 房地产拍卖底价评估……………………………………………17 企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………17 损害赔偿估价…………………………………………………18 第六部分 各种类型的房地产估价………………………………………18 居住房地产估价…………………………………………………18 商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18 商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18 旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19 工业房地产估价…………………………………………………19 特殊用途房地产估价……………………………………………19 第七部分 估价报告格式…………………………………………………19 估价报告常见错误……………………………………………………21 第八部分 估价报告案例…………………………………………………23 第九部分 投资分析………………………………………………………23 第十部分 网上下载………………………………………………………24 案例分析解题思路 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、等。2、单选：考3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。 1、什么是技术路线？ ①价格内涵，由目的确定 估价思路，由原则原理确定估价方法，由对象定 2、技术路线与估价要求事项的关系？与估价方法：每种方法都体现了一种路线（p6）与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线 ※?a、估价对象实体、权利状况、区位? ??b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同路线。d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）与估价时点：。与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成，因而制定路线要遵守估价原则。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：确定价格内涵（一定要先说清楚）确定价格形成过程再确定估价方法、各方法之间的关系各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34 各方法相互引用P54 3、估价对象与估价目的、估价方法4、估价方法的选用《规范》P81、合法原则：A、合法产权：?占用、使用、收益、处分四方面 B、合法使用：要符合城市规划、土地用途。 C、合法处分：拆迁范围内的不能抵押2、替代原则1）替代性（可比实例必须具有替代性）2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则 （1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则《原理》P97 5、公平原则 1、不同估价目的要受不同法律法规制约市场准入条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵