试论景观房地产项目开发综合评价.doc

　　试论景观房地产项目开发综合评价 　　一、景观房地产内涵解析 　　所谓景观房地产是指在房地产开发过程中以景观为卖点的房地产项目开发。它一般依托旅游开发而形成，或者开发商在突出环境禀赋景观效应的同时，在建筑的过程中也较为重视景观的设计。通常分为“旅游型景观房地产”与“自居型景观房地产”。前者是指依托周边旅游开发，融旅游、休闲、度假居住为一体的居住项目。较之一般的住宅，其特点和优势在于它具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。随着城市化进程和郊区化住宅的发展，旅游景观房地产的开发将成为具有明显产业依托的旅居结合项目。而自居型景观房地产是指借助于某种自然景物为主要的景观生成体，通过对房地产建筑以及内部小区景观格局的设计，最终达到居住区与外部景观生态的和谐统一。这类景观房地产不一定靠近旅游区，也不一定远离市区，但一定要与高品位的自然景观或人文景观为依托。 　　总之，景观房地产一般以人文关怀和回归自然为主题，以景观为卖点。它更加注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性，以及功能方面的实用性。 　　二、景观房地产项目开发的综合评价 　　评价一个景观房地产项目开发规划设计的优劣，实际就是对景观房地产项目开发居民居住环境的评价。居住环境一般分为静态环境和动态环境。静态环境是指建筑、道路、绿化、场地和设施等，而动态环境是指人的生活活动，可以看出，静态环境是为动态环境服务的。而动态环境中人的活动内容，涉及到居住小区中的成员、情况、时间、地点、活动性质等。作为设计者，应在大自然所赋予的环境条件中“以人为本”，不断改善人类的生存环境，提高人们的生活质量，实现居住小区的现代化发展和人类社会的文明全面进步。 　　人居环境需求层次从低到高不断提升，同时伴随着在空间上的向外扩展；以马斯洛的“需求层次”理论为基础，笔者尝试对景观房地产项目开发设计也归纳为由低到高的5个要求层次： 　　1.生理要求层次：景观房地产项目开发应能满足人类健康生存和繁衍的要求。生理要求层次是最基本和首要的层次，景观房地产项目应能为人类日常生活，如饮食、性、排泄和睡眠提供基本的场所和物质条件，具体要求包括住宅面积大小、日照通风、上下水和一定的私密性。此外，建筑和城市的物理环境，如辐射、噪音、空气质量等，都会对人的身体健康产生重大影响。景观房地产项目开发与一般的房地产项目开发比较有更高的档次和品位，但是生理要求仍然是其基础。 　　2.安全要求层次：景观房地产项目应能满足安全感和足够的保护对房地产而言，应急系统的可靠性是保障居民安全要求的主要因素。此外，安全感的获得还取决于秩序和确定性，表现为建筑结构的逻辑，建筑外观对内部功能的可预言性，建筑群体的秩序感、城市开放空间的可界定性等。景观房地产项目开发房地产项目开发环境的塑造应能给人带来稳定、安静、祥和的心理感受和体验。 　　3.社交要求层次：景观房地产项目应能提供社交便利。在外部交通方面，景观房地产项目应有畅通的出入交通和良好的出行条件，使居民与外界的交往更为便利、频繁；在内部交通方面，景观房地产项目需要有开放空间和户外交往环境，能促进小区内部居民间的交往。 　　4.尊重要求层次：景观房地产项目应能使身处其中的人感到受重视和尊敬。满足尊重要求的景观房地产环境需要人性化设计。人性化设计吸收环境心理学和人体工程学的研究成果，力图创造最适宜人体生理和心理的居住空间，能体现以人为本的精神，从而让身处其中的人满足尊重要求。 　　5.自我实现要求层次：景观房地产项目应能感受到自我价值和理想的实现。在人居环境中，自我价值通过对外部空间的拥有而实现，表现为自我理想与人居环境的匹配和结合。景观房地产项目中的文脉、历史、特色和标志，能让人感受到内心追求与外在空间的和谐，从而体验到实现理想的满足感。 　　三、景观房地产项目的规划设计原则 　　景观房地产项目基地的环境，包括自然环境、人工环境及人文环境。营造高品味的项目，需要从整体上协调各类环境之间的关系，充分考虑人在环境规划中的主导作用。景观房地产项目的规划设计需要注意以下几方面： 　　1.安全性原则。确保人的生命、身体、财产、活动和机能等的安全性，形成安全感是居住环境中最为重要的条件。安全性可以分为两类，第一类包括防范性、交通安全性、交通之外的生活环境中的安全性等，即所谓的“日常安全性”，包括日常生活中对居住环境所提出的安全性要求，具体来说包括对犯罪的防范和预防；涉及人与车之间的关系的交通安全性；步行环境的安全性等；另一类包括对水灾、地震等自然灾害引发的灾害的安全性，以及对人类活动密集地区，由人为因素引发的火灾等各种各样的灾害的安全性，它们可以统称为“灾害安全性”。 　　为了获得优美的局部环境，景观房地产项目经常设置于人口密度较小，自然环境复杂的地区