房地产调的基本技巧.doc

房地产调价的基本技巧 房地产商用上面所讲的定价方法、策略制定出来的物业价格只是一个小区或一幢楼的基准平均价格，一般简称均价。而一般地，除了集团购买之外，个人购房或公司租写字楼都是以单元为单位的。由于房地产商品的异质性，实际上找不到两个完全相同的房地产单元。不同的单元由于位置、楼层或朝向的不同，对购买者来说，有不同的效用，虽然对房地产商来讲并不意味着成本上的差异。因此，在制定出一个小区或一幢楼的基准价格之后，房地产商还需要对各个出售单元进行价格调整，主要包括位置调整、楼层调整和朝向调整。 1、价格调整的经济学解释--效用调节因素 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼的各个单元的价格又各不相同。经济学的角度来讲，这是因为各个单元的效用不同。效用是指能够满足消费者欲望的程度。效用高，消费者就愿意支付较多的费用；效用低，消费者支付较低的费用。 2、价格调整因素 （1）楼宇位置系数 楼宇位置系数是指在一个小区中，该楼宇的位置，坐向，临街状况，与其它楼宇的间距，与小区花园、公共建筑等配套服务设施的距离，该建筑物的外观，该楼房每个梯间的户数等等的综合系数。一般地，南北坐向、临街、较大的楼间距、临近配套设施、外观气派、每个梯间户数少等，要比东西坐向、不临街、较小的楼间距、离配套设施远、外观不美、每个梯间户数多等的物业价格高。 楼宇位置系数表 表价-1 位置类别 一 二 三 四 楼宇位置系数 +5 +2 -2 -5 注：1、表价-1、表价-2、表价-3的系数均为假设，仅供参考； 2、如果位置差异较大（如临街），可取得更大的系数，但一般不超过15% （2）单元楼层系数 单元楼层系数是指该单元所处的层数，楼房间距、光照时间、视野、景观、电梯配置情况、居民生活情况等等的综合影响系数。在我国，如果是六层的多层住宅，一般是一、六楼较便宜，二、五层楼居中，三、四楼最贵；如果是高层公寓，一般是越高越贵。 单元楼层系数表（%） 表价-2 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 高层楼 一层 -1 -2 -2 -3 -3 -2 -(N/2)M 二层 0 +2 +2 +1 +1 +1 -(N/2-1)M 三层 0 +3 +4 +3 +3 -(N/2-2)M 四层 -3 +2 +4 +4 -(N/2-3)M 五层 -4 0 +1 -(N/2-4)M 六层 -5 -2 -(N/2-5)M 七层 -5 -(N/2-6)M N/2-1层 -M N/2层 0 N/2+1层 +M N-2层 +(N/2-2)M N-1层 +(N/2-1)M N层 +(N/2)M 注：1、m=K/N，其中K为不同楼层的楼层系数之最大值，一般取10%-15%； 2、如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下、本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。 （3）单元朝向系数 单元朝向系数是指该单元的朝向、通风、采光、视野、景观、平面布局、消费习惯等等的综合影响系数。一般地，正面朝向、视野宽广、景观美丽等的价格较高。 单元朝向系数表 表价-3 双向单元 朝向 南北向 东西向 单元朝向系数 +3 -3 单向单元 朝向 朝向南 朝向北 朝向东 朝向西 单元朝向系数 +4 -4 +2 -2 复杂朝向单元 朝向 东南 西南 东北 西北 单元朝向系数 +4 +2 -2 -4 注：仅适用于由阳光照射引起的朝向效用差异。如果有较大的景观差异，可取更大的系数，但一般不超过15%-20%。 3、价格调整公式 单元价格调整，即将小区内若干幢同类物业的基准价格乘以各调整系数，从而得出各单元的调整后价格。计算公式为： 单元价格=基准价格X单元调整系数（1+楼宇位置系数）X（1+单元朝向系数） 由上可见，用某种定价法定出了基准平均价格后，单元价格调整的关键便是合理确定各调整系数。具体的调整系数必须根据具体情况具体确定。 广 碧桂园 苑调价（所列价格为参考价）示范： 广 碧桂园，是由成功开发了顺德碧桂园的顺德碧桂园物业发展有限公司独立投资20亿元开发的，一个常住式五星级大型屋苑，位于广 城南的南浦岛上，东邻丽江花园，北接南浦大道，南傍大石大道，整个项目占地超过1000亩（717，6万多平