浅谈房地产企业财务管理关键环节.docVIP

浅谈房地产企业财务管理关键环节中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2012)06-000-01 摘 要 房地产业是高投入、高风险的行业，其经营效益具有很大的不确定性。在严厉调控的背景下，惟有践行内涵发展，推行精细化管理，特别是提高企业的财务管理水平，将是房企度过市场和政策寒冬的法宝。本人结合自己从事房地产财务管理的实践，浅析了房地产财务管理的几个关键环节。 关键词 房地产企业 财务管理 关键环节 一、房地产企业财务管理概述 （一）房地产企业经营的特殊性 1.开发项目差异大、周期长、涉及的环节多。开发项目所处的位置、环境不同，其特点各异；建设周期长，每个项目少则几个月，多则几年；每个项目经过选址、可行性论证、立项、规划、征地拆迁、勘察设计、报建招标、开工建设、预售、竣工验收、交付客户入住、售后服务等环节；期间需同土管、住建、规划、施工、供应商、购房户等多方打交道，关系复杂。 2.投入大、不确定性高。 单个项目少则几百万，多则几千万甚至几个亿的资金投入；开发过程不确定因素多：小到城市规划、项目设计变更，大到国家产业、税收、货币政策的变化，社会因素、政治因素、技术因素的变化都给房地产业带来风险。 3.从产品方面看，其开发产品具有高价值属性，其价格及销售受国家政策调控影响巨大，销售方式多采用预售和分期付款销售。房地产业经营的上述特点 ，决定了房地产企业财务管理的特殊性，影响因素多，管理难度大。 （二）房地产企业财务管理的内容 房地产企业财务管理内容具体包括以下方面：营运资金、投资、筹资、利润分配等方面管理；经营中伴随资金的发生分成以下几个业务循环：销售与收款、采购与付款、筹资与投资等，财务预算是综合的财务计划，贯彻于整个业务循环。围绕房地产财务管理过程的业务循环及全面预算，抓财务管理的关键环节，才能真正降低成本、提高经济效益。 二、房地产企业财务管理的几个关键环节 （一）财务人员选配环节 任何事情都是由人来做的，“人”是企业中最重要的因素，是企业发展源泉和动力，也是企业某些风险的制造者、管理的实施者和被实施者。作为管理核心的财务管理，它的人员配备尤为重要，企业应将职业道德素养好、专业胜任能力强的人员选派到财务管理岗位上，根据的业务特点和管理要求设置专门机构，明确职责权限，将责任落到实处。 （二）采购与付款环节 房地产企业的采购是指购买物资或接受劳劳及支付款项等相关活动。企业应建立请购、预算、供应商评估和准入制度，通过招标、协议、谈判、询比价、定向等方式获取商品和劳务，建立严格验收及出、入库手续；对有资质和检测要求的，必须审核相应资质证明，提供法定部门的检测报告。付款环节应严格审查发票的真实性、合法性、有效性，发现异常，拒绝付款；按合同规定付款，避免付款不及时造成工期延误及纠纷产生；加强预付账款管理，对于大额和长期挂帐的，应进行追踪核查，发现异常及时报告采取措施，尽快收回款项。房地产的每个项目分为以下环节：工程立项、招标、造价、建设、验收等，财务部门应严格审核相关部门的签证，按合同要求、工程形象进度支付工程款，施工方须提供税务发票，防止造成超付工程款，发生开发成本无法入账及代缴税款的现象，进而使对企业所得税、土地增值税汇算清缴无法进行并带来损失。财务部门应加强竣工结算管理，严格结算程序，以结算发票、施工合同、审核的工程结算书、造价法规为依据，扣留有关款项，将工程尾款及时支付给施工单位。 （三）销售及收款环节 房地产业多采用预售方式，以分期收款的方式收取房款，财务部门应加强销售台账的日常管理和销售合同订立及执行情况的检查，督促销售部门按合同约定的时间和金额收取房款，对客户延迟交款的，经批准后采强硬措施，督促售房款及时收回，以加快资金周转。对于设计变更和工期延误，应及时与客户沟通，避免纠纷发生；房产管理部门应审核销售通知、结算单、销售发票无误后，将房产钥匙交予客户，发现质量问题及时通知售后服务部做好售后服务工作。 （四）预算环节 房地产企业的特殊性决定了其实行全面预算管理的必要性。预算是企业未来一定时期内经营、资本、财务等各个方面的收入、支出、现金流的总体计划。预算控制的内容涵盖企业经营活动的全过程。企业通过预算的编制和检查预算的执行情况，可分析内部各单位未完成预算的原因，并采取改进措施。完整的预算管理包括编制、执行、考核几个环节，企业应根据自身特点成立由最高层领导、各预算单位组织实施、内部审计部门负责检查的预算体系。通过严格编制项目预算、项目现金流预算、项目利润预算来对项目建设中将发生的开发成本、开发间接费、经营收入、项目利润、借款计划等进行整体预算，形成各职能部门的联动；通过编制经营预算包括收入、成本、管理费用、营销费用等专门预算以