世联_华商地产_福州金山精品住宅项目前期策划_181p_营销推广方案.ppt

* 建立区域边界： DIS体系区域识别系统，强化项目领域感 利用相邻及穿过项目的道路，统一规划和界定区域。 使消费者感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象 体现本项目的独特之处，让消费者驻足 本项目的DIS主要从以下几方面体现： DIS (district identifications system) 指在区域外部规划中有意识有计划地利用或创造所规划范围内每一区域的形象系统，为所规划的区域、地段和节点进行个性化形象的定位。 换言之，就是根据不同区域、不同功能、不同建筑物特色以及不同的文化内涵设置与之协调的“区域外部形象”。 单体建筑外立面 住宅 会所 商业街特色打造 回迁房、农民房的道路和围墙区隔 DIS系统 统一的导示系统 DIS系统 形象标签 * 高层住宅外立面区隔：现代明快的标志性单体建筑与周边建筑区隔 项目周边橘园洲小区 项目周边金亭小区 项目周边融信第一城小区 项目地块周边融信小学 本项目明快、挺拔的外立面与周围项目产生明显反差 DIS系统 * 特色会所作为社区形象代表之一，在区域内建立强标识性 会所面积不一定大，但外立面一定要有特色，突出标志性； 外立面建议采用轻钢结构，重点展示部分做特殊造型处理； 利用灯光工程，制造夜间项目亮点，展示效果好； 会所建筑设计内外兼修，打造宽敞明亮的内部空间感； DIS系统 * 福州最具特色的社区商业独树一帜 统一的商业建筑风格，建立区域分界 商业区隔 统一商业道路铺帖，建立外围步行系统 商业导视系统，增强商业特色，加强区域识别 商业照明工程，建立夜间区域分隔 DIS系统 * 项目围墙区隔：加强与周边农民房、项目回迁房以及厂房的区隔 利用围墙建立起本项目的边界，与周围的农民房、回迁房、厂房形成明显区隔 围墙或者围墙上的栏杆要具有本项目的标志性构造，以强调项目的领域感 围墙区隔 特色围墙 局部文化石 围墙栏杆及绿化 标志性构造 DIS系统 * 道路区隔系统：特色绿化及与项目园林吻合的路灯、栏柱是形成区隔的重要元素 与回迁房之间的规划路必须强调本项目与回迁房的区隔 商业街旁的规划路则应体现出鲜明的特色，标识本项目与其他项目的不同 道路的区隔一般以路灯、道路两边的绿化植被来表现 统一路灯 特色路灯 特色墙体绿化 特色绿化 DIS系统 * 统一的导示系统与社区标识与建筑风格保持一致，以鲜明特色界定区域所属 DIS系统 * 物业管理建议 * 项目物业管理：充分体现项目的居家性，控制管理费用，实现“日常管理”到位 日常管理 特约管理 安全保卫 日常养护 清洁绿化 消防工作 日常维护 费用征收和基金管理 社会关系协调 内部人际处理 物业管理服务内容 技术保障 人员保障 核心关注点 酒店式服务 适度成本 * 社区安防保障——智能化管理系统，强调从社区到入户的双重保障 安防 小区内保安二十四小时巡逻； 小区周围设置红外线对射防攀爬自动报警装置； 小区各主入口、每幢楼入口及电梯装有闭路监控装置； 每户都设有可视对讲门铃； 入户门设门磁报警安防系统。 消防 确保社区消防通道随时能启用； 每层楼中特设自动感温、感烟装置及自动喷淋，手动火灾报警装置； 安防系统配置 项目 红外 探头 24小时监控 24小时电子巡更 24小时区域 巡防 可视 对讲 防盗报 警系统 智能网 络系统 采用 可选 可选 可选 必选 可选 必选 提供基本服务 * 物业管理公司：引入品牌物管公司，增加品质感，形象展示先行，配合营销 基于开发商品牌实力有限，建议项目物业管理公司先行确定，借助品牌物管公司，进行项目宣传； 品牌物业公司先行进入售楼处，配套营销推广； * 报告整体框架 项目建筑单体建议 项目商业建议 项目园林景观建议 启动区策略 项目定位回顾 物业发展总体原则 项目会所建议 报告回顾 DIS系统与物业管理 * 启动区策略 销售分期 整体分期 启动区位置确定 启动区推售量 推售策略 展示策略 核心展示区 样板房 启动区推售策略 * 项目的分期需综合考虑施工进度与销售节奏 项目目标回顾：控制风险下的利润最大化 利润最大 价值实现最大化 分期推出，规避项目整体推售存在的市场风险 通过前期市场验证，后期畅销产品价格适度提升，实现价值最大 控制风险 快速走量 * 项目整体分期原则 各期规模的确定必须充分考虑市场实现： 福州市场项目年消化量集中在5-7万平方米； 本项目需依据自身开发目标与战略，结合市场实际情况合理把握分期规模。 各期规模必须符合项目展示与实际施工的需要： 启动区的选择和分期的策略必须充分考虑现场展示体验效果、为营销打造竞争力； 保证实际施工分期的可行性与营销的配合 各期规模的确定体现了项目节奏的控制： 后期随着项目品牌影响力的建立与巩固，可通过提升价格来控制销售速度，实现盈利目标。 销售