中建溪岸澜庭.docx

中建溪岸澜庭基本信息： 案名：中建溪岸澜庭注册名：南翔秀城溪岸澜庭投资商：中建地产基地位置：嘉定嘉美路沪宜公路开发商：上海中建嘉好地产有限公司?售楼处地址：嘉美路近沪宜公路口营销代理：同策、策源售楼处电话：400-813-0000转15777建筑类别 ：小高层 高层建筑类型：由12幢十八层小高层公寓和5幢八层花园洋房组成开盘日期：2012年12月9日工程进度：小高层已建至11层竣工时间：2014-06-01入住时间： 预计2014年年底结构：混凝土剪力墙结构建筑面积： 160000平方米贷款银行：中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行占地面积：81000平方米层高：3.1米容积率：2.00绿化率：42.30%主力面积：主力户型为88平3房及128平4房，另有85-158平洋房得房率：82%主力房型：3-4房平均单价：16000元/平米单价范围：16000-18000元/平米车位数：地面581，地下900余个物业公司：中建物业物业费：3.00元/平方米·月?总户数：总户数1666户车位租金：未定位置图：环境分析中建溪岸澜庭由中建地产投资开发。项目位于嘉定南翔嘉美路沪宜公路。项目北临嘉美路（东张泾），南临嘉程路，西邻德园路、东邻横沥河，16万平方米水岸法式府邸，区内罕见枕水花园洋房、阔景高层公寓，是集高层公寓、花园洋房于一体的大规划、高品质的滨河景观社区。 中建溪岸澜庭交通便捷。项目临近轨道交通11号线花园站及规划中的17号线，周边有沪嘉高速及规划中的嘉闵高速。 未来中建溪岸澜庭周边优质配套醇熟。300亩国际品牌Taubman商业旗舰、4万平米菁英湖生活广场、9000平殿堂级邻里中心、16700平金域购物广场、横沥河岸滨河公园、菁英湖生态公园围绕左右。项目四周，仍有一些如化肥厂、沙子场、搅拌机站等旧工厂，尚未拆除并且仍在运营中，社区内一条横沥河，由于周边厂区污染较为严重，因此河水发出严重的异味，客户路过即可嗅到该气味。项目距离交通主干道沪宜公路，仅仅300米的距离，因此，客户在售楼处内经常可以听到周边大型工程车辆开过的声音。对于业务人员提到的配套设施，也由于周边厂区尚未搬迁的原因，无法证实，客户购买后，五年内也可能无法享受到任何的商业设施，购物、娱乐、就医等需求都需依托南翔老镇上的配套。该案业务员，对于客户提出配套问题，目前的应对说说辞是以“造梦”的形式呈现。 上图为中建溪岸澜庭售楼处现场照片，在2012年12月9日开盘，样板房已公开。88平米三房设在售楼处一楼，128平米四房设在二楼。此次共推出238套房源。由于样板房并非呈现在实体大楼内，因此，在尺寸方面可实际可能会有些区别，特别在层高方面。二、客源客层分析据观察，现场操上海口音的客户比较多，年龄大多集中在30至50岁之间，这部分客户主要来源于宝山、普陀、长宁等离嘉定较近的周边区域，自住刚需、刚改客户为主。三、现场表现售楼处大堂分为沙盘和洽谈区、服务台，整个洽谈区不是很大，容纳6组客户同时洽谈已经显得拥挤。该案的客服服务做的还是比较到位的，业务员介绍热情，客服的服务业比较到位，给客户以尊贵感。11月中旬市调，该案预约客户已经到达150组左右，每天都有超过10组的客户在该案办理预约，该案从10月份开始蓄客目前累计接待客户约300组左右。数据截止至开盘前夕，该案共发出预约号366个。四、去化分析上图所标注的是本次开盘的楼栋，从位置上看，都是靠近社区后排的位置，而且比较靠马路。该案此次共推出238套房源，所开楼栋号为9号、10号以及18号楼，开盘时间为2012年12月9日（周日），全部为毛坯房交付。前期该案预约客户已达366组，超出开盘需要客户量的三分之一，因此，中建在开盘的方式上选择了摇号的形式。据了解，该案发出的366个预约号实际有超过90%的客户到场选房，选中房源的客户接近190组，去化率接近90%。其中88平米的两房产品这次受到了客户的热捧。上图为该案开盘当日的销控表，从房源销售的情况来看，中间套的两房产品几乎全部被抢空，边套由于户型比较大，总价较高，去化相对比较慢，后期进场准备选购两房的客户出来低区房源几乎已经没有选择了。上图为外场候选区的情况东方卫视也对此次开盘进行了播报，图中是该案此次所使用的的“认购房屋确认书”。优惠活动：搜房网总价减6万元；三天内签约97折，一周内签约98折；现场另有抽奖活动，抽中者总价可减5000元、3000元及1000元不等。五、产品分析优点缺点1、三开间朝南，采光充足1、88平米三房，所有房间均偏小2、双卧内飘窗设计，空间感强2、户型为中间套，通风受到影响3、房型方正，利于家具摆放3、三房一卫，使用功能不足优点缺点1、独立书房，功能性强1、户型南北不通风2、82%得房率，比同类产品都要高