五河春城项目营销诊断报告。.ppt

策略一 策略二 策略三 策略四 推广策略 产品策略 展示策略 定价策略 对缺陷产品，进行处理提升，最大限度消除客户心理抗性，促进问题房源去化。。 进一步一拓有效渠道，增加客户来源，保证后期成交。 全面提升项目现场及宣传形象，提高客户对项目的心理价位，为创造高利润提供支持。 好房高价，差房低价。合理的定价策略是房源平稳去化的前提。 营销策略 产品策略 降低高速不利影响 消除噪音污染 减少空气污染 公路噪音对居住环境的影响较为严重，且对客户的心理影响较大，因此需要通过墙体与门窗的材料有针对性选用，有效减少噪音影响。 墙体方案 门窗材料 安置房调换 绿色隔音 降低高速公路的不利影响 产品策略 优质双层玻璃塑钢窗 塑钢的窗户除了具有密封、隔热保温两大特点外，还具有降低噪音（隔音量≤30db），特别是对居住在高速公路边或居住在噪音多、环境杂的居民，更具有降低噪音分贝的功能。 门窗材料 降低高速公路的不利影响 外墙与门窗材料的运用，有效隔音 可以在临近公路方向的住宅外墙上做一层纸面拉法基石膏板，墙面与石膏板之间用吸音棉填充，然后再在石膏板上粘贴墙纸或涂刷墙面涂料。这样做的隔音处理就可以挡住大部分的室外噪音了。 墙体方案 产品策略 绿色隔音，在弱化噪音污染的同时，消除心理影响，创造优美的人居环境 景观绿篱形成自然生态的绿色屏障，有效降噪的同时，营造优美的人居环境。 地块周边澡音污染特别是对客群造成心理影响，建议种植香樟林、竹林等形成自然生态的绿化隔离带，在消费噪音污染的同时，营造优美的绿色生态人居环境。 绿色隔音 产品策略 降低高速公路的不利影响 与政府相关部门协商，置换安置房的楼栋。沿104国道、前排置换。 调整安置房 产品策略 降低高速公路的不利影响 渠道策略 推广策略 本地客群是项目的基础客群，在集市时有针对性地进行发单外还可采取以下渠道。 渠道二：热点区域发布广告 在镇中心位置，客户平时活动较为频繁的区域醒目位置发布多种形式广告，将项目的宣传力图渗透到每一处。 渠道一：老带新 农村的客户更加相信口碑宣传。向已来访客户发布信息，号召其“老带新”，对其提供一定奖励。 道旗 横幅 推广策略 针对其他乡镇客群：建议增加以下推广渠道： 渠道一：公交车座椅套广告 公交车座椅套广告强制性阅读力高、目标客户明确，是一种性价比很高的广告媒介。双忠庙通往各地的大巴、中巴均可有选择发布。 渠道二：电视字幕 与当地电视台合作，无论任何频道都可以走本项目 的字母广告。尤其是各重大营销节点。 双忠庙的故事传播。目前项目距离城区较远，人气不旺，可借此故事的复原将售楼处作为一景展现，拉动人气。 推广策略 三曹VS双忠 展示策略 展示策略 项目售楼处及其周边的展示形象是客户判断项目价值的重要依据，必须认真对待。本项目目前展示形象极为一般，有较大的提升空间。 围墙内侧应该进行精美画面的更换 工地保持有序、规整良好的形象。 展示策略 目前项目地距离镇中心约500米，建议将主咨询接待中心安排在菜市场门口，并建议购买一辆看房车，一来接送客户去工地现场看房，二来停放在售楼处停车站亦是一种形象展示。 定价策略 定价策略 房源定价的主要影响因素主要有：楼栋差、景观差、楼层差、户型差、其他因素等。本案应结合五河县城、武桥镇房价，以快速去化回笼资金为主。 营销策略 项目核心价值梳理 项目定位 商业思路 1 2 3 4 Part. 2 核心问题解决方案 商业思路 春城的商业为什么要单独拿出一个章节来探讨，因为根据规划和位置看此类商业街，问题——远离城区、规划超前。这是一种外向型（面积不仅仅是服务本小区）的沿街式社区商业街，按照传统思路去销售和后期经营都不可行。这是大家要面对和攻克一个非常大的难题。因为没有前景的商业不仅是开发商也是商户的心头大患。 首先，我们不同意先开发和销售商业，根据经验社区商业为业主购买和投资购买两类客户，社区商业首先上市风险较高。（武桥的商业二三层回迁户，所以先动） 问题已经出现 低价抛售？ 自行持有？ 专项市场？ 定位思路 定位背景参考： 五河境内有淮、浍、漴、潼、沱五条河流和沱湖、天井湖、香涧湖三大湖泊，总计可养水面27万亩，为皖北各县之首。双忠庙镇西连沱湖，双忠庙北靠天井湖，南有王小湖，淡水养殖面积2．5万亩，其中沱湖、天井湖、香涧湖水质优良，水产动植物有百余种，基础饵料丰实。沱湖螃蟹个大、味鲜，国内外久负胜名，远销港澳地区；天井湖银鱼历史上曾为贡品；五河大青虾也远近闻名。人工养殖的鲟鱼、河豚、甲鱼、黑鱼、鳜鱼等名特优品种，均达相当规模，田螺、珍珠等新开发品种产量高、品质好、潜力大。尤其是田螺、河蚬已加工出口南韩、日本等国。 商业定位：五河水产品批发市场 市场契机——五河县招商项目 市场将以期货配运和批发交易为主，兼营水产品深