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“营改增”对房地产企业税负的影响及对策浅析 　　摘要：2016年5月1日起，房地产业被纳入“营改增”范围，从此营业税退出历史舞台。“营改增”是否能有效降低房企税负受到相关学者的关注，文章首先对营业税和增值税进行概述，进而就“营改增”前后房企税负变化进行对比分析，找出房企“营改增”后降低税负的有效途径，最后为房企如何采取有效措施，抓住“营改增”契机，转变地产开发模式、加强增值税发票管理等方面提出相关对策建议，为房企有效利用“营改增”减税降负提供决策参考。 　　关键词：“营改增”；房地产业；税负 　　2016年5月1日起，我国将“营改增”试点范围进一步扩大到建筑安装、房产、金融以及生活服务业，自此我国全面实现“营改增”，营业税退出历史舞台。“营改增”政策的全面实施，旨在减轻企业相关税费，降低企业纳税负担，为经济发展增添活力。 　　一、增值税、营业税概述 　　营业税是针对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所得营业收入全额课税，属于流转税税种，针对不同行业实行不同的比例税率，房地产业按5%计征营业税，由地方税务局负责征收。 　　增值税则是以商品（含应税劳务）各个流转环节增值部分为计税依据而征收的一种流转税，属于价外税。企业以销售商品或提供劳务获得的销售额为基础，按一定比率计算销项税额，以购买商品或劳务支出为基础按特定比率计算进项税额，二者差额便是应交增值税额。“营改增”后，房地产业适用11%税率计征增值税，由国家税务局负责征收。 　　由于营业税针对全额收入课税，房企只要存在流转收入，便需缴纳营业税，随着全产业链的不断延长，商品流转环节将不断增多，营业税累计税负必然加重，部分房企为了减轻税负而人为削减流通环节，这将不利于社会专业化分工和价值链的增值，阻碍经济发展。 　　而增值税则以流转环节的增值额征税，无论商品流转多少次，均不存在重复征收的情况，能够较好地发挥税收的中性作用。同时由于与收入的增值规模保持稳定比例而具有良好的税收弹性，有效调节财政收入。“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。再者，由于实施购进货物或劳务的进项税抵扣制度，各环节货物的购买方必须在限期内申报抵扣进项税而要求卖方开具增值税发票，进而避免以往销售方以减免部分价款的方式不开发票，这从制度上对买卖双方都构成一定的制约，减少偷税、漏税行为的发生。但进项税的抵扣必须要开具增值税专用发票（只能由一般纳税人开具），小规模纳税人不能单独开具，这对购买其销售产品或者劳务的企业增值税的抵扣带来不便，这无疑会影响到小规模纳税人的经营效益。同时增值税只能扣除物化材料的成本，对于房企来说，占比重较大的劳动力成本因难以取得增值税专用?l票，而无法抵扣。这无疑加重了房企的税务负担。 　　通过“营改增”税收政策的实施，房地产开发企业、施工企业、服务第三产业之间的税收抵扣链条得以打通。新开工项目中以成本支出较大的土地、土建、安装等成本为基础计算的进项税额都可以抵扣，不仅降低了房企税负，也有效避免了重复征税。同时，“营改增”政策还能促使企业更加注重税收成本的管理，优化投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务模块的流程，促使企业的内控管理更加规范化、合理化。 　　二、“营改增”对房企税负的影响 　　（一）过渡期政策对房企纳税的影响 　　为了保证房企税负只减不增，财税部门为其量身定做了一系列过渡性税收政策。对于一般纳税人的房企，其在2016年4月30日前开发的房地产项目，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税；同时考虑到房地产开发成本中土地出让金占比较大，对房企开发的新项目，允许扣除受让土地时支付的土地价款。简易税率虽然与营业税税率相同，但由于增值税属于价外税，其实际税率为1/（1+5%）*5%=4.76%，过渡期房企的纳税负担有所降低。假如某房企自“营改增”以来，通过销售2016年4月30日以前开工的房地产项目获取销售收入10000万元，若按照5%营业税率计算，则应缴纳营业税为10000*5%=500万元，而采用5%的简易税率，则应缴纳增值税为10000/（1+5%）*5%=476万元，减税达24万元。 　　过渡期税收优惠政策有助于调动房企采取促销方式销售库存商品房的热情，从而有效刺激消费者购房需求，同时由于“营改增”政策下企业的新增不动产所含增值税可纳入抵扣范围，进而可激发企业购置自用办公楼及厂房等不动产的热情，这将缓解房企去库存压力，推动我国供给侧结构性改革。 　　由于现行房企多采用预售制，即采用预收账款方式销售房屋，“营改增”以前，房企需按预收账款的5%预缴营业税款，“营改增”后只需按3%预缴。若某房企预售房屋获得预收账款10000万元，在“营改增”以前需预缴500万元税款，“营改增”后只需预缴3