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“营改增”新政前后不动产自营工程会计处理探析 　　摘要：2016年5月1日，全面实行“营改增”后，中国许多行业都产生了很大变化。行业内的不同业务产生了不同的会计处理，在税款缴纳和资金流方面是降低还是增加，对很多企业来讲不能做出正确的分析。通过对“营改增”新政的解读，分析了“营改增”前后的不动产自营工程会计处理方法。关键词：“营改增”；不动产；自营工程；会计处理 　　中图分类号：F275 文献标识码：A 　　文章编号：1005-913X（2017）01-0093-02 　　自2016年5月1日起，按国务院的要求，各省市税务局在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称“营改增”）试点，此次“营改增”的一大亮点就是将固定资产进项税额抵扣范围扩大，所有企业新增不动产所含增值税都纳入抵扣范围。 　　一、“营改增”新政下涉及不动产会计处理的相关规定 　　（一）不动产增值税进项税额抵扣范围 　　2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下简称《办法》）规定，允许抵扣进项税额的不动产必须是2016年5月1日后新增的不动产。这些不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不?硬?。其中，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程，也在《办法》的抵扣范围内。 　　（二）不动产进项税额的抵扣办法 　　新政策规定了不动产进项税额可以抵扣，但不是在取得的当期一次抵扣，而是在两年内分期抵扣。《办法》第二条规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按同定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照办法有关规定分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 　　（三）对在建工程进项税额抵扣的特别规定 　　纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分两年从销项税额中抵扣。不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分两年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人按照《办法》规定，从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，购进时已全扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计人待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 　　二、“营改增”新政前后不动产自营工程会计处理方法 　　（一）“营改增”新政执行前不动产自营工程的会计处理方法 　　“营改增”新政执行前，企业对于自营建造的不动产，建造时所涉及的增值税的一般处理如下。 　　1.购买工程物资，其进项税额直接计人到工程物资成本中，借记“工程物资”，贷记“银行存款”等项目。实际使用是借记“在建工程”，贷记“工程物资”。 　　2.使用的原材料，按原材料成本贷记“原材料”，原材料进项税全部转出贷记“应交税费――应交增值税（进项税额转出）”，按原材料的成本与转出的进项税额合计借记“在建工程”。 　　3.使用的本公司资产的库存商品，按库存商品成本借记“在建工程”，贷记“库存商品”，同时，这部分库存商品应当视同销售，确认增值税销项税额，借记“在建工程”，贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”。 　　（二）“营改增”新政执行后不动产自营工程的会计处理方法 　　“营改增”新政执行后，企业对于自营建造的不动产，建造时所涉及的增值税的一般处理变化如下。 　　1.购买工程物资，其进项税额允许抵扣，分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。借记“工程物资”，按照进项税额的60%借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”，40%借记“应交税费――应交增值税（待抵扣进项税额）”贷记“银行存款”等项目。实际使用时仍然是，借记“在建工程”，贷记“工程物资”。 　　2.使用的原材料，按原材料成本贷记“原材料”，其已抵扣进项税额的40%部分，应于当期从进项税额中转出，计人待抵扣进项税额，并于当月起第13个月从销项税额中抵扣。 　　3.使用的本公司资产的库存商品，按库存商品成本借记“在建工程”，贷记“库存商品”，而这部分库存商品不再视同销售，不