2016年房价上涨因素分析及调控房价的重庆经验借鉴.docVIP

2016年房价上涨因素分析及调控房价的重庆经验借鉴 　　2016年，我国房价从一线到二线城市轮番飙升，上升趋势具有泡沫化特征，房地产市场风险不断积聚，社会影响也越来越大。与此同时，有些二线城市和三、四线城市房地产市场依然低迷，库存依旧高企。 　　一、本轮房价上涨的因素分析 　　（一）需求因素 　　1.城镇化。城镇化是推动住房需求的最主要的刚需。我国2015年底的城镇化率只有56.1%，如果按照发达国家70%以上的城镇化率，我们还有近3亿人入城空间，国家目前在推动1亿人入城，这些需求是刚性需求。中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。 　　2.产业和就业。为什么本轮房价上涨只存在于一线城市和部分二线城市，而不是所有城市都上涨呢？因为这些城市当前的产业发展较好，未来的发展潜力也比较大，就业更为充分。人口流入具有持续性，必须具有充分的就业条件，所以即使有些三、四线城市给予购房者很多优惠政策，甚至是现金补贴，都难以吸引流动人口购房，其主要原因就是就业，因为这是关系到其未来可持续发展的问题。购房后，需要工作支付月供和维持日常生活，必然需要良好的产业发展去支撑。正如收入水平并不高的郑州房价不断上升，与富士康投资郑州，增加大量的就业人口不无关系。 　　3.国家战略。本轮房价上涨还有一个值得注意的区域特点，就是上涨幅度较大的城市都是处于国家几大区域战略重点地区。除了传统的长三角和珠三角区域经济活力地区外，中央新一届政府上台以后，提出京津冀一体化、长江经济带等战略，导致环北京周边的城市群地带及南京、合肥等地房价的快速上涨。这些战略决定了未来会围绕这些区域发展大型的城市群，这些地区的基础设施会更加完善，产业发展潜力会比较大。 　　4.人口的回流。很多早期外出打工的农民工，目前到了需要考虑定居的时候，这一因素在今年房价上升过程当中比较明显。一、二线城市由于户籍和升学等影响，终究让其缺乏归属感。同时，其对一二线的房价也是望尘莫及，因此，他们中很大一部分人考虑到回流，而回流购房的选择受经济条件约束，经济条件最好的一部分往往回流到一省城市公共基础设施最好、教育文化医疗资源聚集最好、公共服务最完善的省会，当然其房价也往往是一省最高的；经济条件差点的基本就回流到地级市；再差点的就回流到县城或者镇里面。所以，这种人口的回流基本呈现以地域划分财富等级的现象。中部地区收入水平并不高的合肥和郑州的房价之所以涨得很厉害，其中很重要的因素就是这两个省都是前期人口流出大省，当前属于人口回流比较严重的阶段。 　　5.交通。有篇网传比较广泛的文章《中长期铁路网规划发布国家告诉你：买房关注这19个城市！》，把中国的铁路中长期规划跟房地产未来的升值潜力联系起来，从铁路交通的角度分析房地产市场的发展，也提到了胡焕庸线，谈到有些城市随着高铁线路的规划交通优势可能在衰落，有些城市交通优势在崛起，原因就在于中长期铁路网规划让有些城市交通变得更加便捷，对产业和人口的吸引力当然就更大，房价自然上涨。 　　6.其他需求因素。现在的年轻人更看重城市的市容市貌和生活环境，所以类似合肥的滨湖新区这样的区域房地产发展就会非常迅速。另外，在当前社会资源配置不均衡和社会保障没有达到均等化之前，大城市的社会服务和公共保障相对更好，房地产市场需求也就更为旺盛。 　　（二）供给因素 　　强劲的需求是推动房价上升的必要条件，但不是充分条件，因为如果供给能跟上强劲的需求，房价就不会上升太快，显然住房供给方面也存在一定问题。 　　1.政府垄断下的热点城市土地供给不足导致住房供给不足。根据一组必威体育精装版数据，一些热点城市住房需求增加的同时，供给却在收缩。2016年1-8月，100个大中城市土地供应面积同比减少10%，在部分一、二线城市下降更多，普遍滞后于全年供地计划。统计数据也显示，近6年我国的土地供应增速是下滑的。从另一个侧面看，过去5年，山城重庆市的土地供应量比上海和北京高出4-6倍，这也就不难理解重庆房价为何被老百姓称为良心房价了。因此，房价的上涨很大程度是住房供给侧存在严重的问题。而原因是土地是地方政府的财源，某些地方政府为了获取更多的土地收入，让有限土地卖出更好价钱，打着耕地红线的幌子，采取挤牙膏式的供给方式，不积极创新改革，增加土地供给。 　　2.土地供给方式存在问题。土地招拍挂制度本身没有问题，透明性高，高价者得，很有市场效率。但是，当土地的供给非常有限时，这种竞价方式就只能让开发商为了争取有限的开发资源，从源头推升房价了，以致地王频现。如果土地供?o很充分，这种竞价模式也就不会过于抬高地价。也就是说，在土地供给有限的情况下，这种供给方式推升了房价。 　　3.保障房措施不力。开始建立住房制度时，我国要求占城镇人口中的70%的中低收入阶层由经济适用住房满足，占人口