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不动产家族信托中国化的实践障碍与法律构建 　　摘 要：家族信托作为一项兼具财富管理与传承的金融工具，早已在国际社会广泛应用。在中国，信托制度从引进到发展也不过是十多年载，目前仍处于探索和形成阶段，发展稍欠成熟。特别是涉及不动产的家族信托，由于我国《信托法》对信托财产所有权权属规定不明、信托登记制度的缺失和信托税制的混乱，不动产家族信托面临更大的法律困境和实践障碍。 　　关键词：家族信托；不动产；信托登记 　　中图分类号：D9 　　文献标识码：A 　　doi：10.19311/j.cnki2017.02.067 　　1 中国式家族信托的法律困境 　　与我国国家税收改革不断深化相对应，未来我国房产税、遗产税或将不断出台，家庭信托产品将越来越多的高净值人的尊敬和信任。根据市场的需求分析和家族信托内含的功能作用，未来我国信托市场的发展前景辽阔。但处于现阶段的家庭信托，也存在着巨大的隐患。信托行业和其他的金融业一样，都必须要在合理、规范、健全的法律环境之下才能有序发展。 　　1.1 信托财产所有权归属不明 　　信托财产的独立性设计赋予家族信托在面临企业破产、债务追偿、夫妻离婚、遗产继承等风险时，起到有效隔离保护和资产保障功能。在我国，真正决定信托财产有无独立性的是信托财产所有权真正归属于哪一方。《信托法》第2条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人。”立法中用“委托给”代替了国外信托法中定义的“转让”，两者区别的关键在于信托财产所有权的转移。一种观点以周小明博士为代表，主张所有权归受托人所有，持有另一种观点的张淳教授则认为信托财产应该归委托人所有。 　　考察立法者制定本法的意图和原因，了解到立法者有意模糊财产权的转移。信托制度源于英美法系的国家，其双重所有权的特点有效解决所有权归属问题，而当信托制度移植中国时，由于严格遵循一物一权、所有权绝对原则，同一物上不可能融合两个所有权，立法者索性规避这个敏感问题，使用“委托给”的字眼，信托财产所有权是否发生转移，不得而知。财产所有权归属不明意味着信托财产独立性难以保障，由此将引发一系列的法律问题。 　　1.2 家族信托登记的缺位 　　无论从理论上探讨还是实务界分析来看，我国尚未建立起信托登记制度。《信托法》第十条，明确我国实行财产转移登记制度和信托登记制度，但无具体条文明确信托登记的具体内容和详细规则，因此我们不能从笼统的条文上得出中国已经建立起信托登记制度的结论。基于信托登记制度的缺位，目前家族信托主要还是以资金为主，涉及非资金家族信托的占少数，主要原因在于信托登记是财产信托生效的前提条件，以现金作为信托财产的交付无需办理登记即可成立有效信托，而股权、房地产等非现金财产需要办理信托登记手续才产生信托效力。信托公司开展股权家族信托或不动产家族信托将面临无效信托的法律风险，这也将导致在我国信托制度发展受限，不能像国外一样有健全的法律制度予以保障。 　　缺乏信托登记制度，一方面，导致需要登记的非货币性资产只能通过贸易、资金转移财产转移过程的销售过程，产生很高的税收成本。另一方面，信托财产如果过于单一，以非现金财产管理为主导的家族信托难以真正回归本色，无法区别于一般类型的信托，更难以满足广大客户的多样化需求。 　　1.3 理论上双重征税，实践中无人纳税 　　在实践中，在没有信托财产在转移过程中税务负担的具体规定时，适用一般纳税准则，将信托财产转移行为界定为第三方交易过户，导致的后果是重复纳税。 　　2 不动产家族信托的尴尬处境 　　近日，中信银行联合中信信托，成功与财富客户签署业界领先的家族信托产品。与常见的长期资金管理型家族信托所不同的是，此次推出的首单家族信托产品辐射的对象除了现金，还可承接客户包括股权、不动产等非现金类资产，信托财产的多样化满足了一大批以非现金资产为主的客户需求，但同时对于非现金资产的管理也对受托人提出更高的要求。 　　中信信托联合中信银行签约的家族信托产品曾被媒体报道中国打破现金为主的财产种类，开始首单不动产家族信托的尝试，实际上所谓的不动产家族信托无非只是先以现金设立信托，然后再使用该现金置换委托人名下的不动产，究其本质也属于资金信托的范畴，算不上纯粹意义上的不动产家族信托。 　　目前不动产家族信托在国内面临的最大尴尬是信托登记制度的缺失。《信托法》第10条规定：设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。我国《物权法》属于此类法律，其中强制性规定不动产必须统一办理变更登记，并采取登记生效主义，这是物权变动的效力。如果以不?硬?作为信托财产，则需要办理信托登记才发生信