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城市商服用地使用权续期出让评估相关问题的思考 　　[摘要]随着城镇住房制度和城镇土地使用制度改革体系的完善，土地续期出让问题越发受到政府及权利人的重视，根据相关法律法规等规定，明确住宅用地期满后自动续期，但商服用地期满后如何续期，出让金收缴标准，续期年限等问题尚未明确，文章以商服用地为案例，从评估角度对商服用地续期出让相关问题进行了探索。 　　[关键词]建设用地使用权；商服用地；续期出让；评估 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.089 　　1国有建设用地使用制度背景分析 　　1978年经济体制改革的全面展开和1982年对外举办中外合资企业的提出，由深圳特区率先推行的按城市土地不同等级向土地使用者收取不同标准使用费的试点后，并相继在福州、海口、上海等城市相继扩大试点的实行，标志着全国进入城镇住房制度和城镇土地使用制度改革阶段，随之通过的“宪法修正案、土地管理法的修改、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》”等相关立法政策的建立实施，明确了“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。为之后的国有建设用地使用权出让和转让全面实施发展奠定了基础。 　　制度改革初期至今，全国城镇国有出让土地中有部分出让土地已经面临或即将面临土地使用期限到期的问题，地上建筑物和土地的处理问题越来越受到政府及当事人的关注。根据《物权法》及相关法律规定，地上建筑物所有权归属于房屋所有权人，土地使用者只拥有规定年限的土地使用权，土地续期要在符合国家立法政策及城镇规划，土地总体规划及城镇土地供应计划等的前提下，考虑土地所有者和土地使用者权益及地上附着物、社会公共利益等多方面因素，根据我国国情，建设用地出让年限届满后续期出让的处理不能一概而论，在不违背国家大方针政策的同时，应结合地方规章、规划、出让计划等需要，根据项目性质、用途、现状等情况分别处理。 　　2011年第十一届全国人大第四次会议及全国政治协商会议十一届四次会议，提出了土地使用年期届满，土地使用权续期的相关问题，标志着土地使用权续期正式提上议程。 　　2国内外办理土地续期出让的探索 　　德国：土地使用权期限届满，土地使用者需先消除土地登记手续，且地上存在租赁或抵押关系时，原则上不同土地使用权消灭，而是随之转移。续期可由土地所有权人和土地使用权人提出，如地上建筑物还可利用，使用权人需将建筑物移交给土地所有权人，土地所有权人给予其一定补偿，如果在土地所有权人提出续期要求时，土地使用权人拒绝接受续期的，视为丧失赔偿请求权。 　　英国和美国：土地所有权归国家，土地采取终身租赁和年租混合租借制度，土地使用权人对其拥有无限期使用和处置权，土地多为私有，国家对其只有很少部分的行使权。土地使用权人一次性交纳规定期限内的固定费用，期限届满，可由双方协商约定年限，并根据城市发展规划及经济状况续交租金。延续期满无新续期合约时，地上建筑物归土地所有者无偿所有。 　　日本：土地使用权期限届满，土地使用权人需将土地恢复至原状返还土地所有权人，地上物的权利也同时收回，土地增值的，土地所有权人给予补偿。但因建筑物尚在使用期限，土地使用权人要求续期的，经土地所有权人同意，土地续期合同和原合同一致。 　　中国香港：土地使用权期限届满，有两种处理方式：一是业主自愿续期至规定年限，可以不补缴地价，只缴纳地租，租金为应课差饷租值的3%，每年调整；二是契约约定可续期的，在契约续期期限内，土地续期不需补缴地价和每年调整的地租，仅每年缴纳定额的地税，地税为续期当日物业应课差饷租值的3%，维持不变，至土地重新开发为止。 　　中国：我国最初的土地续期探索雏形在2004年，深圳采取“地价三五折”方案，成功为商业大厦成功续期。根据《深圳到期房产续期若干规定》，土地使用权在届满或即将届满的一年内，在不改变用途的情况下，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴交土地出让金。2011年作为“全国第一例”青岛市阿里山小区住宅土地使用年限到期后办理续期出让提上议程，由于土地使用权续期出让制度提出初期，制度落实和具体实施均处于摸索状态，所以该案例尚未具体处置措施。同年莱芜市国土局印发《关于督促用地单位办理土地使用权出让续期手续的通知》，多项措施督促土地使用权已经到期或即将到期的项目用地者加快办理出让续期手续，规定土地使用权人在规定期限内按现状申请续期，土地使用年限从土地使用权出让到期时间算起，土地出让金按评估地价的100%缴纳等针对续期不同情况做出不同处理方式的规定。 　　3土地使用权续期和续期条件及相关法律依据 　　第一，土地使用权续期：土地使用权出让合同约定使用年期届满，土地使用者需要?^续使用土地，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请。除根据社会