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【北美购房网】这些收据务必收好!美国房屋买卖前 后可大额抵税的支出详 对于新移民家庭而言，登陆美国后的头等大事就是买房。俗话说的好，先安居 后乐业嘛，不过大家对于美国的纳税问题大家都会有一定的担忧。 其实，美国税收并没有想象中的那么可怕，今天美地小编指导大家如何在美国 买房以后还可以巧妙地利用房产每年产生的各项费用去大额抵税。 1 房贷利息及点数 房贷利息和点数也就是 Mortgage Interest Points 是可以抵税的一个大项目。 据统计，美国房主一年总计取得约 1000 亿元的房贷利息抵税优惠。纳税人若在 过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，无论房屋 是自住或是出租情况都可以因此省下更多税金。 2 房贷保险费用 这项优惠对家庭收入不高的房主来说尤为重要。因为这类自住房产持有人通常 会因为在支付购房首付款之后银行存款所剩无几，被银行要求必须在房产净值 上涨到 20%之前购买个人房贷保险。 注意：家庭年净收入 AGI 高达$109,000 或个人净收入高于$54,500 的不能享受 此项抵税优惠。 3 房产税 “税金可以用来抵税” 的概念似乎有点奇怪，这却是货真价实但经常被忽略的抵 税优惠。简单来说，房主主支付的地方与州政府的房产税 property tax ，可以用 来扣抵联邦所得税。 另外，根据各州或地方政府的规定，收入低到一定标准的自住房持有人还可再 获得特殊房产税的抵税优惠。 4 意外损失 意外损失也就是 Casualty loss 可以抵税这一点是很多人不知道的。 打个比方说如果洪水把房子冲毁了，房子亏损 50 万，保险补偿了 40 万，那剩 下的 10 万就是你的意外损失。这项费用就可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限 额计算后最终得到可以得到抵扣。 5 节能环保装修改进费用 对于房屋节能环保装修和改进的支出在美国被称为 Residential Energy Credit. 你 会在报税表 1040 表格的 48 至 54 行找到。 一般来说，提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠-安装太阳能板、节 能热水器、隔热门窗等都可以获得最高$1000 的税务减免优惠。 但是如果仅仅是修补家中会漏水的水龙头，或为天花板安装框条边饰(crown molding)，都不符合抵税优惠的标准。 有一部分抵税优惠针对住宅办公室丶或是基于医疗需求的改装工程，譬如在家 门口装设坡道，或是方便残障人士使用的浴缸等。 6 房屋装修及改造费用 装修改装费用在美国称为 Improvement, 大多数居家装修工程虽然不能马上获得 税务上的抵扣优惠，但可以在将来房产出售时减轻房主的纳税负担，特别是在 房产增值幅度较大的情况。 例如房子买价 50 万，房主自己花了 20 万装修改装，那么房子是不是就升值了 呢？而将来房子出售时房主的成本（Basis）也就提高了大约20 万，计算增值税 时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的装修费用抵消增值获利税。 根据美国国税局规定，房主出售房产的头 25 万元获利无须纳税，而且此前装修 房屋的费用还可用来抵销获利。 7 家庭办公室 如果使用自家书房作为家庭办公室即 home office ，可以按办公室所占房屋面积 比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接作为 生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment ）收入。 如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，美国国税局也提供了简单的替代方式，即 可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。 8 卖房相关费用 出售房产时产生的相关费用也有可以用来抵税，比如产权保险(title insurance)、 刊登卖房广告，房屋中介佣金等费用。房主在卖房前 90 天内支付的房屋维修费 用，只要是为了推销房屋，也可以申报抵减资本利得税金。 9 长途搬迁费用 个人若是基于工作原因购屋而长途搬迁，也可以申报搬家费用抵减税金。条件 是必须保留搬家费用的收据，以及搬迁距离超过 50 里。