城市规划论文可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制.PDF

中国月期刊咨询网 城市规划论文:可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制 副标题#e# 可行性研究阶段的建筑工程造价动态控制 曾一鸣深圳市航建工程造价咨询有限公司 摘要：文章通过基础数据收集、基础数据论证、估算编制等三个方面，详细论述可行性研究阶段的工程造价动态控制 ，从而达到真正意义上的工程造价全过程控制起点和标杆作用。 关键词：可行性研究阶段、基础数据、估算 建筑工程造价贯穿于项目建设全过程，即投资决策(可行性研究阶段)、项目设计、招投标、施工及竣工决算审计五个 阶段。 从工程造价的角度来讲，对应工程造价估算、概算、预算（标底）、结算四个阶段，工程造价的动态控制行为就是： 用估算指导概算、用概算指导预算、用预算指导结算，即动态控制目标估算≥概算≥预算≥结算。动态控制目的是保 证工程投资控制的可预见性、准确性，从而达到预期投资的效果。 从管理学的角度，工程造价的动态控制就是工程造价管理的提前，即提前到编制可行性研究报告的阶段。其目的是确 保估算的合理性、可控性、准确性，让估算在工程造价全过程控制中起到真正意义上的标杆作用。在实际的操作中， 该阶段提供的数据是概念性的、模糊性的以及不确定性的，这就为造价管理重心提前带来相当的难度。这时就需要专 业的资深造价人员参与，参与到调查研究的每一个环节，深入细致地了解工程项目的每一个细节，同时结合可行性研 究的编制内容，整理与工程造价相关的具体情节与数据，同时收集大量同类地区、同类项目数据，为编制估算奠定可 靠的基础数据，确保估算的相对准确性。 (一)基础数据的收集 (1)项目概况：作为工程造价控制的起点，项目概况中涉及工程造价的一些基础数据，首先是建筑的大体规模，建物 单体的数量，建筑面积、容积率、绿化率等；其次是各栋单体的主要用途，各栋单体之间的关联度等等； (2)市场预测：该环节涉及项目的市场定位、销售方案，这是编制估算的重要环节。从市场定位中可以解悉出与造价 相关的具体细节。下面以商用办公楼开发为例。 1）建筑的功能及定位。项目功能及定位直接影响面对什么样的销售群体，预期的销售价格期望；同时影响开发写字 楼的档次，以及工程造价的投入。（如该建筑是否为一个智能化建筑、是否为绿色环保建筑、是否为安保功能强大的 项目）； 2）建筑的外部效果。这是一个面子工程，而面子工程涉及方方面面的造价，如外墙的造价、外墙灯光的造价、外墙 大屏幕、外墙广告牌，配套的市政设施，园林景观的造价等； 3）售楼标准。通过了解建筑的售楼，明确其内装的大致要求，涉及与造价相关的内部装饰范围，如：其销售部分面 积部分是否考虑为毛胚、初装（目前高级写字楼常用的方式，架空地台+吊顶大开间，购买的业主只有在精装时增加 隔墙，以及表面的一些装饰，保证整个大楼的统一协调性）；与内装相关的各专业之间的配套问题，如：空调末端是 否到位以及可能到位的程度，电气末端是否到位及末端配电箱的配置方式，弱电是否配置到位等。 (3)项目建设选址及建设条件论证：从项目建设选址及建设条件来看，这涉及工程造价细节的延伸。 首先涉及的工程造价环节是选址处的人工费用，如：某BOT发电厂项目，其工程所在地为越南，而该项目的工程人员 均为国内外派人员，其人工费相对其在国内的费用高出很多； 其次是材料费用，如：某BOT电信项目，其工程所在地为苏丹，其项目的主要设备材料均由国内采购，然后外运至项 目所在地，这将增加大量的运输成本，应考虑相应增加设备、材料的费用； 再次项目所在地的施工环境，将会对工程造价造成直接影响，如深圳中心区某商业综合楼，其所在地为高层商业区， 周边高层建筑紧邻本项目。所以第一需考虑的因素是基坑支护问题，基坑支护需结合周边的条件、结合地勘报告，找 到切实可行的施工方案，保证在施工过程中，地质情况的稳定性，这些均需在基坑支护费用中充分考虑；第二需考虑 临时设施的问题，本项目布置临时设施的位置是否足够。为保证与中心区的形象相统一，是否需加大在临设上的投入 ；第三需考虑施工运输车辆的行驶时间，因项目在市中心区，白天来往的车辆很多，进入工地的道路也是繁忙路段， 同时道路也比较狭窄，那施工用车只有考虑在晚上，如土方的外运，就会增加机械台班的闲置及降效费用，商品砼的 运输，不仅会影响施工期，同时会因夜晚施工带来环境影响。因而要考虑处理该类环境影响的相关费用等。 (4)项目外部配套设施的建设；外部的市政配套设施是否到位，直接影响投资的外部环境以及其带来的可能增加的成 本费用等。如：**住宅小区，当用户入住后，因市政燃气未到位，开发商不得不加大投入，建立临时燃气站，保