房屋产权面积计算与工程建筑面积计算的差异.PDF

中国月期刊咨询网 房屋产权面积计算与工程建筑面积计算的差异 副标题#e# 房屋产权面积计算与工程建筑面积计算的差异 苏州嘉润房地产测绘有限公司 周潜 商品房建筑面积是一个十分敏感的话题，在如今房价日趋上涨的状况下，这个话题倍受关注。本人长年从事房屋面积 测绘工作，在之前也从事过工程管理及工程造价编审工作。实践中常遇到建设单位工程技术人员因为房屋面积测绘标 准与工程建设中建筑面积计算标准不一致而提出质疑，本文即从这些“不一致”的方面，谈一谈自己的理解。 首先，我们在建设过程中会接触到“房屋建筑面积”的核定三次。一次是报建、设计、规划验收过程中关于“容积率 ”核定的需要；另一次是工程造价预算、决算、结算对于“房屋总建面积”的核算；还有一次即是房屋在预售、交付 使用后登记在行政机关的“房屋产权面积”（这里的产权面积在权证上归类也称建筑面积）。 对于施工阶段的工程人员在不同面积内涵中多参照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）（后文简称“ 05建规”）,也就是建设部2005年四月颁布的标准；对于产权登记所参照的面积计算规则是2000年国家颁布的新版”00 房规”（GB/17986-2000）（后文简称“00房规”），这是专业房屋测绘人员所参照的大纲；而对于规划部门认定容 积率及建筑指标的“面积”却是在（GB/T50353-2005）的基础上加上由本部门制定的细节综合而成。以上两种不同规 范的应用在不同的行政程序上有着重要的区别，本文的讨论只可能将范围缩小在江苏省内，全国范围的建设活动在不 同的地理条件、经济条件、人文人居条件下对规范的理解与运用上有着本质上的差异。 以下，笔者就江苏省内面积计算规则按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的条文出现顺序就几个 重要的不同点做一一的罗列： 1.有关层高大于2.2米计算建筑面积的规则： “05建规”中层高大于2.2米以上者计算全面积，高度不足2.2米者计算二分之一面积；建筑坡屋顶内或场馆看台下， 当设计加以利用时净高在1.2米至2.1米的部份也计二分之一面积；当设计不利用或室内净高不足1.2米时不应计算面积 。 “00房规”及江苏省内房产面积执行规定还是层高大于2.2米以上者计算全面积，高度不足2.2米者不计算建筑面积,但 要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属登记。另外在省内的容积率核定中，对2.2米 的要求基本与房产一致。 2.有关室外楼梯面积计算规则： “05建规“中有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算,若最上层室外楼梯无永久性顶 盖,或雨蓬不能完全遮盖室外楼梯,上层楼梯不计算面积,上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积. “00房规”及建住房［2002］74号文规定“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”，对此有两种理解方 法。第一，只要是无顶盖的室外楼梯，都按室外楼梯各层投影面积之和的一半计算；第二，上一层楼梯可以作为下一 层楼梯的顶盖，无顶盖应针对最上一层室外楼梯而言，因此室外楼梯无顶盖时，最上一层应按一半计算，下部各层应 计算全部建筑面积。在实际操作中一般采用第二种方法。 3)雨蓬及门廊的计算方法: “05建规”-雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米者,应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算(有柱 雨蓬和无柱雨蓬计算应一致)。 国家现行”00房规”8．2．1.k制定－有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。”00 房规”8．2．3.b制定－突出房屋墙面的无柱雨蓬不计算建筑面积。 4）有关阳台计算的差异： “05建规”－3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的一半计算，此处不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封 闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。 国家现行”00房规”8．2．2.c与建设部建住房[2002]74号文有关条文制定。封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积 计算，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 5）保温隔热层的计算： “05建规”－3.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。而参照国家标准《房产 测量规范》8．2．1.J规定。房屋主墙体外的保温层、防潮层、地面上采光井等其它装饰性材料的贴面，均不计算建筑 面积。 在谈及以上五个较为重要也较为明显的差异外，其实在很多处类如大厅回廊、架空走廊、落地窗、顶部楼梯间、玻璃 幕墙等原