律师工作的必要性与土地出让流程.doc

一、律师工作的必要性 随着我国对土地调控力度的加强，公开、公平、公正的交易原则土地交易过程中越来越得到体现，土地交易暗箱操作的空间越来越小，取而代之的是程序更为规范、更加复杂的土地交易规则。而这些规则又牵涉到我国多部门的法律法规，如合同法、土地管理法、行政许可法、房地产管理法、城市规划法、招标投标法、拍卖法以及大量的土地方面的法律法规。面对这些法律法规及复杂的交易程序，无论是专业的地产商，还是一些需用地的企业，都需要有律师，特别是专业的地产律师的参与，才能使其合法权益在土地出让过程中的每个环节中都得到充分的保障，从而顺利的达到取地目标，为下一步顺利的开发打下坚实的基础。 律师参与土地出让有相当的必要性，主要体现在以下几个方面： （1）、国家政策、立法、司法实践变化较快，律师参与土地出让可以更好地维护当事主体的利益。 从一定意义上讲，土地资源关系到国计民生，其必然受较大政策面影响，特别是在目前国家加强宏观调控的背景下，体现的更的充分。就立法和司法实践而言，新的法律、法规、司法解释可以说是层出不穷，致使司法实践变化较快，如果没有律师的参与，很难较好地理解与运用这些法律、法规、司法解释，通过法律途径保护自己的合法权益。 （2）、律师参与土地出让可以帮助当事主体克服法律障碍。 我国的土地制度的一个突出特点就是，特别强调行政机关对土地和当事人的行政管理职能，因此在有关土地交易的法律规定中，限制性、禁止性的内容非常多。律师参与土地交易可以帮助当事人在合法操作的前提之下，绕过这些禁止性、限制性的规定，扫除障碍。当然绕过这些障碍并非“钻法律空子”，而是在不触犯法律的前提下，为当事人争取最大的利益。 （3）、律师参与土地出让可以保证各种合同及有关法律文件的合法有效。 在有关土地交易开发过程中，经常要起草各种各样的合同及其他相关文件。这些合同既是确定当事人双方或多方权利义务关系的法律文件，也是在发生纠纷后主张权利的凭证。但是要想有效地维护自身的合法权益，并防止对方违约，前提是这些合同必须合法有效，否则对当事人不会的任何约束力。有关土地的各种法律关系本身就非常复杂，而法律规定中有关限制性、禁止性的规定又较多，律师可以帮助当事人建立起法律关系清晰，权利义务明确，不违反法律规定的合同关系，维护当事人的合法权益。 二、土地出让流程 （一）、土地储备。通过土地评估，鹿泉市土地储备中心与烟草公司签订国有土地使用权收回合同，对烟草公司所使用的该宗土地进行补偿，收回国有土地使用权。 （二）、拟订出让文件。鹿泉市国土资源局按照土地出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订关于出让地块的用途、年限、出让方式、时间、容积率、绿化率和其他条件等方案，报鹿泉市人民政府批准后，编制出让文件。 （三）公布挂牌信息 挂牌交易公告必须在交易前一个月在当地主要媒体刊播，内容应当包括挂牌期限、挂牌地点、报价时间、报价地点、竞买人范围、交易地块基本情况及规划要求（含地始价）、交易文件领取条件、竞买申请的办理、竞得人的确定等主要内容。 （四）、竞买人缴纳保证金参加竞买; 1、竞买申请人的竞买申请经出让人审核符合条件的，发给《竞买资格确认通知书》，成为正式竞买人。 2、挂牌出让活动实行“竞买报价员”资格登记制度，办理竞买申请手续时，有意竞买者应以授权委托书的形式确定一名“竞买报价员”，出让人在发放的《竞买人资格确认通知书》中予以登记。竞买人在挂牌期间的竞买报价、竞价申请和信息联络等活动，以“竞买报价员”的签字为准。 （五）挂牌竞价 1、竞买人填写《挂牌竞买报价单》进行报价。　　 2、挂牌主持人收到《挂牌竞买报价单》后，按接收时间填写报价单提交时间，并对报价单予以审核，对符合规定的报价予以确认； 3、挂牌主持人确认该报价后，更新显示屏上挂牌价格，继续接受新的报价。 （六）挂牌截止 1、挂牌截止时间以后停止报价。 2、挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。 3、有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。 4、挂牌主持人连续三次报出最后挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌结束，并按下列规定确定挂牌结果： （1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人； （2）最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌不成交。 （3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌主持人宣布挂牌不成交。 （七）现场竞价 现场竞价由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按下列程序举行： 1、挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价