第八节 第六节直接资本化法.ppt

第六节 直接资本化法****; 资本化率(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：; 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：;二、几种收益乘数法;(1)毛租金乘数法;毛租金乘数法的优点：;毛租金乘数法有下列缺点：;(2)潜在毛收入乘数法;(3)有效毛收入乘数法 ;有效毛收入乘数法的优点是不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。 因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。 有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，只适用于做粗略的估价。;(4)净收益乘数法;二、收益成数和资本化率的求取方法;三、资本化率与报酬率的区别和关系;2、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常为未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以来求取未来各期净收益现值的比率。;联系： 在报酬资本化法中，如果净收益模式不同，具体的计算公式就有所不同。 在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式： ;在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为： ;在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式: ;资本化率是不区分净收益流模式的，在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率（A/V）都是资本化率。因此，在上述第一种情况下，资本化率刚好等于报酬率：;第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为： R=Y-g 第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：;四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 （一）直接资本化法的优点 1、不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要预测未来第一年的某种收益。 2、资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系。 3、计算过程较简单。 ;报酬资本化法的优缺点： 1、指明房地产的价值是未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形???的表述，又考虑到了资金的时间价值。 2、每期的净收益或是现金流量都是明确的，直观容易理解。 3、由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资的收益率也可以求取适当的报酬率。