地铁物业20071106远洋地产中山轻轨项目应标.ppt

Content 内容提要 世联之路 我们的服务 我们的团队 我们的平台 Agenda 历程 国家建设部核准的房地产一级评估机构 中国土地估价师协会注册许可机构，可在全国范围内从事土地评估业务 中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位 广东省房地产业协会副会长单位 深圳市房地产业协会副会长单位 香港测量师学会会员单位 广东省估价师学会常务理事单位 北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构 上海市房地产管理局核准的房地产评估机构 天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构 上海市房地产经纪行业协会会员单位 …… 2006中国房地产最佳综合服务品牌 2006全国优秀房地产经纪机构 2005-2006年度中国房地产诚信企业 2006年中国房地产策划代理品牌价值TOP10第一名 2006年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构 2005-2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10第二名 2005-2006年中国房地产中介品牌价值TOP10第一名 2005中国“品牌年度大奖”地产专业品牌TOP10 中国100最佳雇主 深圳市科学技术进步三等奖 …… 3000余名专业房地产服务人员 旨在创建中国房地产行业领先的研发机构和卓越中心，提供战略性的、创新 的、国际水准的、可复制的解决方案，推动行业和公司的进步。 影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标 区域属性： 环境资源： 开发目标： 不同模式的收益方式 本项目工作内容大纲：《项目整体定位与物业发展建议》一 本项目工作内容大纲：《项目整体定位与物业发展建议》二 世联顾问服务流程与工作思路 世联服务过往案例 天津地铁1号线沿线物业发展研究 港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究 项目规模：深圳地铁 4号线沿线290万平米 项目类型：轨道交通沿线物业 工作成果： ?深圳房地产市场判研 ?深圳各专项物业市场摸底 ?地铁沿线物业发展模式 ?4个地块整体定位和物业发展组合研究 ?开发模式 ?营销战略与策略 影响住宅价值的因素很多，轨道交通属于区域因素中重要的影响因素之一 城市轨道交通的定义 城市轨道交通系统 定义如以下五个条件：1.必须是大众运输系统2.必须位于城市之内3.必须以电力驱动4.大部份需独立于其他交通体系 (如马路和其他铁路) 以外5.班次必须频密 深圳轨道交通现状 地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力 地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处于极低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价 1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内 地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同 在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。 随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势 通州区房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放 时间序列表现 从城市轨道交通项目规划开始，沿线房地产开发即开始逐渐升温，而随着地铁的建设和运营，其对沿线房地产开发的影响也不断变化，所以轨道交通给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程 北京的通州板块在地铁建设运营期间开发量骤增，价格上涨幅度均超过50％ 深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的不可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局 关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出