土地出让金返还税务处理技巧(林佳良,2012年度).pdf

QQ 电话 土地出让金返还税务处理技巧 土地出让金返还税务处理技巧 土土地地出出让让金金返返还还税税务务处处理理技技巧巧 一、土地出让金返还用于购买限价房 • 一、土地出让金返还用于购买限价房 一一、、土土地地出出让让金金返返还还用用于于购购买买限限价价房房 【案例1】：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 • 【案例1】： 【【案案例例11】】：： 100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元 ，企业已缴纳10000万元。出让土地合同约定，企业必 须承建 万平方米限价房，单价 元 平方米，在土 1 3000 / 地出让金入库后政府根据企业项目建设进度逐步回拨 万元。项目正常的住宅销售均价为 元 平方米 3000 8000 / 土地出让金返还税务处理技巧 土地出让金返还税务处理技巧 土土地地出出让让金金返返还还税税务务处处理理技技巧巧 • 本例实际上是由政府出资购买限价房，用于解决中低收入住房 困难家庭。对房地产开发企业来说，属于销售行为。 （一）营业税 • （一）营业税 （（一一））营营业业税税 • 根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有 价格明显偏低并无正当理由 价格明显偏低并无正当理由 条例第七条所称价价格格明明显显偏偏低低并并无无正正当当理理由由或者本细则第五条 所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业 额： • （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； • （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核 定； • （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1 ＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。 限价房虽然价格明显偏低，但其价格是政府确定的，而且是“ • 限价房虽然价格明显偏低，但其价格是政府确定的，而且是“ 限限价价房房虽虽然然价价格格明明显显偏偏低低，，但但其其价价格格是是政政府府确确定定的的，，而而且且是是““ 拿地”的必要条件之一，因此属于“正当理由”，不用调整计 拿地”的必要条件之一，因此属于“正当理由”，不用调整计 拿拿地地””的的必必要要条条件件之之一一，，因因此此属属于于““正正当当理理由由””，，不不用用调调整整计计 税营业额。 税营业额。 税税营营业业额额。。 土地出让金返还税务处理技巧 土地出让金返还税务处理技巧 土土地地出出让让金金返返还还税税务务处处理理技技巧巧 （二）土地增值税 • （二）土地增值税 （（二二））土土地地增增值值税税 • 《土地增值税暂行条例》 第九条：纳税人有下列情形之 一的，按照房地产评估价格计算征收： • （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； • （二）提供扣除项目金额不实的； • （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无 正当理由的。 如上，限价房虽然价格明显偏低，但其价格是政府确定而 • 如上，限价房虽然价格明显偏低，但其价格是政府确定而 如如上上，，限限价价房房虽虽然然价价格格明明显显偏偏低低，，但但其其价价格格是是政政府府确确定定而而 非企业愿意的，而且是“拿地”的必要条件之一，因此属 非企业愿意的，而且是“拿地”的必要条件之一，因此属 非非企企业业愿愿意意的的，，而而且且是是““拿拿地地””的的必必要要条条件件之之一一，，因因此此属属 于“正当理由”，不用调整计税营业额。 于“正当理由”，不用调整计税营业额。 于于““正正当当理理由由””，，不不用用调调整整计计税税营营业业额额。。 土地出让金返还税务处理技巧 土地出让金