不动产信托共有不动产之处分与浮覆地所有权之回复.DOC

談不動產信託與共有不動產之多數處分 溫俊富稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人信託登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並於其他登記事項欄記明信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿。土地權利經登記機關辦理信託登記後，應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法規定計收閱覽費或複印工本費。信託專簿，應自塗銷信託登記或信託歸屬登記之日起保存十五年。信託行為，有左列各款情形之一者，無效：　　 一、其目的違反強制或禁止規定者。　　 二、其目的違反公共秩序或善良風俗者。　　 三、以進行訴願或訴訟為主要目的者。　　 四、以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。受託人違反信託本旨處分信託財產時，受益人得聲請法院撤銷其處分。受益人有數人者，得由其中一人為之。前項撤銷權之行使，以有左列情形之一者為限，始得為之：一、信託財產為已辦理信託登記之應登記或註冊之財產權者。　二、信託財產為已依目的事業主管機關規定於證券上或其他表彰權利之文件上載明其為信託財產之有價證券者。　三、信託財產為前二款以外之財產權而相對人及轉得人明知或因重大過失不知受託人之處分違反信託本旨者。共有或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。所以得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為。按土地法第條之規定係為解決共有土地或建築改良物之處分等行為，不能獲得全體共有人同意之事實上困難，乃賦與有一定應有部分比例之部分共有人，對共有物有直接處分之權。此種處分權乃係基於實體法規定而發生。共有人處分共有人處分第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。101年2月1日內授中辦地字第1016650079號解釋令 採代理權說，並以土地法第34條之1規定有民法第106條禁止自己或雙方代理規定之適用為由，禁止出賣人同時兼任買受人。 5.自少數共有人之優先購買權探討 若採代理權說，不同意或未參與買賣之少數共有人將可能因多數共有人處分權賦與共有人解釋理由書：土地法第條之第項至第項規定立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第條第項、第條第項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。增進便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用不動產交易共有人共有人共有不動產糾紛 6