房地产项目2012年度工作计划(终极版).doc

华瑞·尚品2012年营销工作规划 天翔咨询 二零一二年二月 前 言 本项目自2011年上半年开始销售，在销售期间住宅产品受刚性需求客户带动，成交量较好，公寓产品受国家调控政策影响，成交量滞后，2012年如何解决公寓销售突破，保证住宅稳步销售，快速完成项目销售的目标是本项目工作的重点，结合目前市场形势，对项目产品特征、客户群特征深入分析，挖掘出项目的核心竞争力，并以此为依据确定了项目的总体营销推广策略及执行方案。 请审阅。 一、市场分析 （一）市场概况 1、2011年持续升级的限购、限价、限贷等调控政策不断出台，房地产市场在“限制”中前行，购房者持续观望，在2011年下半年，销售情况明显受阻，房屋成交量下降； 2、2012年房地产调控——持续“限制”，保障房+房产税护航，对今年的市场行情仍面临严峻的考验； 3、面对严峻的市场形式，项目周边楼盘均推出促销措施来保障项目的成交量； 4、公寓竞争楼盘存量较多，在整体市场大环境波动下，客户购买信心不足。 （二）竞争楼盘分析： 1、住宅： 项目名称 项目位置 楼座规模 （栋/层） 户型面积 (㎡) 销售价格 （元/㎡） 销售率 橄榄城 中润大道与西四路路南 10/18 90-156 5700-6200 30% 盛世名苑 万杰路与西四路交汇处 2/17 40-110 5800-6200 98% 新世界广场 柳泉路与联通路南 3/32 50-116 6500-7000 66% 华侨城 中润大道与西六路 13/11 108-170 均价7500 90% 黄金国际 西七路与华光路交汇处 2/21 140-200 8000-9000 50% 黄金1号公馆 华光路与西六路东南角 3/21 73-230 6000-9000 10% 小结： ◆区域内竞争楼盘较少，除橄榄城外，多数项目均处于尾盘阶段，住宅市场竞争压力较小，有利于项目的销售； ◆本项目目前剩余房源多为高楼层总价高客户承受力有限，客户对于小区规模、小区配套、教育配套等要求较高。 2、公寓 项目名称 项目位置 楼座规模 （栋/层） 户型面积 (㎡) 销售价格 （元/㎡） 销售率 御景大厦 西五路利群北侧 1/17 61-79 4600-5700 60% 18特区 美食街与西二路西北角 1/11 37-70 5800-7300 30% 精英现代城 柳泉路与高速路口西南角 3/18 30-90 4100-5000 25% 尚文苑 市实验中学西邻 1/18 35-65 7000 50% 中关村科技城 共青团路与西六路 1/6 58 6000 95% 尚城领域 柳泉路沃尔玛北临 1/6 67 6000-7400 98% 小结： ◆受国家调控市场形势的影响，公寓客户购买信心严重不足，观望心理严重，2011年推出的公寓项目，整体销售量较低； ◆本项目销售价格较高，与和本项目直接竞争的御景大厦项目价格差距较大，造成一定客户量的流失。 二、项目分析 （一）剩余产品分析 1、4#住宅剩余40套（不含2层）。 ——面积 户型 面积 总数量 剩余套数 剩余占比例 二室一厅 70.84㎡ 64 16 25% 三室二厅 114.37㎡ 32 10 31% 三室二厅 122.71㎡ 32 5 16% 三室二厅 123.84㎡ 32 9 28% —— 4号楼销控 单元 楼层 三单元 二单元 一单元 面积（㎡） 十八 114.37(03) ★ 70.84 （02）★ 123.84 （01）★ 122.71 （04） 70.84 （03） 70.84 （02） 122.15 （01） 123.84 （03）★ 70.84 （02）★ 114.37 （01） 十七 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 十六 ★ ★ ★ 十五 ★ ★ ★ ★ 十四 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 十三 ★ ★ ★ ★ ★ 十二 ★ ★ ★ 十一 ★ ★ 十 ★ 九 ★ 八 七 六 ★ 五 四 ★ ★ 三 二 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 备注：★ 为剩余房源，二层暂未销售。 小结： ◆4号楼余房主要以十三层以上的高楼层为主，受总价高的因素影响与客户的需求存在着一定的偏差； ◆项目下一步营销工作的关键问题是强化项目优势，搜集更为广泛的客户群