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杭州浅草名苑营销策划报告青鸟作品美达·浅草名苑项目 ——整体营销报告—— 杭州青鸟广告有限公司 二○○*年十一月三日 ? 第一部分? 杭州房地产市场形势 由于杭州房地产市场形势比较复杂，本报告也不再详细叙述，具体内容请查阅见杭州青鸟广告有限公司的《2005年杭州楼市月度监控报告》（2005年8月、9月、10月每个月都有一份）。 第二部分? 杭州楼盘区块分析和竞争楼盘 自1999年起，杭州开始形成多角度分割的市场格局，在杭州的东南西北中5个方位上均出现强势的名牌楼盘，并形成强势地产板块，杭州楼市的发展主要集中在几个区域板块上，而区域态势特征的演变始终是人们关注的焦点。 城中区域———量少、价高、销售缓、抗跌性强。 划分范围：铁路—绍兴路—文一路—德胜路—学院路—玉古路—北山街—湖滨路—南山路—河坊街—中山中路—望江路—铁路 【物业类型】城中区域住宅、写字楼和商业用房的市场都比较活跃；目前市中心区域传统的多层建筑较少，新盘以高档的高层、小高层公寓为主。 【供应】预计市中心2005年可售住宅供应量在72万平方米左右。处于本案周边的主要有深蓝广场、绿洲芳华园、润和紫庭花园、现代领地、现代景园等，约30万平方米，在售项目均有较多余房。从房产交易量上来看，这一区域新盘开发越发减少，二手房的交易已经逐渐超越新盘。 【价格】城中区域的住宅均价，在去年春季房交会上有大幅跳升，超过万元，一直到当年11月都维持在万元以上，因此对于多数人来说，住在城中已经是一个太过沉重而难以实现的梦想。目前该地段在售楼盘价格从8100—18000元/平方米皆有，基本上在10000元/平方米以上。深蓝广场的服务式公寓（精装修）均价已达18000—19000元/平方米；绿洲·吉家的均价也达12000元/平方米；11月底推出的瑞丰·格林（精装修），其销售均价已达15000元/平方米；该区域目前价格相对较低的是绿洲之馨，价格在9000元/平方米左右，比区域其他楼盘价格相对较低。 【销售】虽然市中心目前大规模在售的楼盘只有深蓝广场，但开盘近半年受总价影响销售一般；绿洲之馨一幢楼总共只有64套房，售价较低，已基本售完；现代领地尚有一部分余房。相对于近郊房子开盘便一抢而空的状况，处于黄金地段的市中心楼盘，因价高而销售速度大幅减缓。从客户方面看，省内外地人购买比例相当高。个别楼盘占40％以上，甚至与杭州本地的“有钱”阶层平分秋色。 【分析】城中目前的总体状况是“量少、价高、销售缓”，市区的“高抗跌性”仍然聚集了部分客户群。从市区完善的配套及便利的交通考虑，部分有实力的购房者仍然会考虑购买城中高价房，也就是说城中的刚性需求还是存在的。 ? 城北区域———区域交通、环境改观，房价攀升。 划分范围：德胜路—莫干山路—北大桥—京杭运河的绕城高速—石大路—石祥路—宣杭铁路 【物业类型】现在的城北不再是传统意义上的城北，它的区域在扩大，与市中心的距离也在缩短。随着旧城改造步伐的加快，这一区域迅速升温，可以说是房价上涨最快的区域。目前以多层、小高层公寓为主，随着房价的攀升，多层房源也日渐稀缺。 【供应】城北区域是2004年杭州主城楼盘开发的热点之一，2005年其开发将会放慢，预计可供应量在45万平方米，新盘出现较少，基本为延续开发。都市枫林三期、祥和人家三期、水印康庭三期、清水公寓四期、锦昌文华三期等楼盘都即将推出。目前在售的楼盘主要是蓝色霞湾、水印康庭二期、祥和人家，均尚有少量余房，还有近期开盘的新青年广场。 【价格】该区块总体价格上涨较快，尤其是北景园一带，其在去年10月房交会后至今，楼盘总体价格上涨500元/平方米以上。目前城北北景园区块价格集中在6000—7300元/平方米。锦昌文华多层均价9000元/平方米、小高层均价8500元/平方米；水印康庭均价7500元/平方米；蓝色霞湾均价8200元/平方米。 【销售】城北板块已逐步深得杭州人垂青，销售总体较为火爆。如水印康庭，去年12月份刚开盘的湖墅嘉园二期，都市枫林二期，祥和人家二期，目前销售率均在90％以上。 【分析】近几年来，城北随着交通道路的修建、配套环境的改善、大型居住区的兴建，售价一路上扬，受关注程度逐渐提高，区域地位也是今非昔比，逐渐得到购房者的认可。 ? 城西区域———成熟的居住环境继续向北延伸。 划分范围：文一路—学院路—天目山路—绕城高速—运河—北大桥—莫干山路 【物业类型】经过十几年的积累，城西情结已在大多数杭州人心中占有一席之地。该区域已经比较成熟，物业以小高层公寓为主，部分为排屋、多层公寓。 【供应】城西2005年是大盘涌现的时期，三墩及文教区块供应量都将非常可观，如西城年华、文鼎苑、枫华府第等，预计可售房建筑面积总量将达到100万平方米以上。2005年初文教区块将推出的有5个楼盘，三墩区块有4个楼盘。 【价格】成熟