中望·家居灯饰城 包租15年可谨慎投资.doc

中望·家居灯饰城 包租15年可谨慎投资上期《眼哥看铺》独家揭秘爱灯堡商铺后，《投资客》编辑部就接到不少投资客朋友的电话，询问相关商铺投资的问题。其中一个神秘的电话引起了眼哥的注意：打来神秘电话的是一位讲福建口音的袁先生，他诉说计划在成都投资大约2000平方米的专业市场商铺，在看过成都不少专业市场商铺后，已有几个投资目标，但是希望眼哥能帮他把把脉，尤其是他比较看好的一个叫“中塑”的专业市场。 是什么样的市场商铺会吸引袁先生这样的投资客关注，“中塑”到底值不值得投资?其投资价值又有多大的潜力……带着袁先生的种种疑问，眼哥决定去探探“中塑”。 “中塑”，全称“中塑-成都国际贸易中心”，项目位于新都区木兰镇，由成都中塑投资发展有限公司开发。 眼哥从新鸿路出发，经十里店出龙潭立交上成金青快速，大约20多分钟就到了中塑，门口赫然一座汉阙造型的牌坊，上书“中国塑料城”几个大字，貌似是哪位领导的手笔，颇有些气势逼人。 在宽敞的售楼中心，没有其他客户，售楼小姐倒是很热情地给眼哥做了详细的介绍。中塑项目是一个占地约1000余亩的城市综合体，计划8到10年建成，总建面约300万方，1期560亩，总建面约150万方，分为5个组团开发。号称是目前西南地区做塑料批发最大的专业市场。1组团中国塑料城是店铺式市场，占地120亩，总建面约11万方，地上9万，地下2万，配地下停车场，地下停车场层高5.8米(针对货车层高)，15栋，主体是3层，两端是4层的建筑。共有797个铺面，车位950个，以塑料原材料、模具、成品半成品批零为主。售楼小姐介绍，1组团中国塑料城市去年4月开始销售的，目前一楼已售完，二、三、四楼尚有部分尾盘在售，均价9000元／平方米，包租前三年年均8％的回报。 了解到中塑1组团的中国塑料城已是尾盘，眼哥多少有些失望。看到眼哥有些失望的样子，售楼小姐马上热情地向眼哥推出中塑还未开盘的2组团——中塑家居灯饰城，并热情地介绍现在处于排号阶段，可以享受“交2万保证金抵6万房价、实际得4万购房折扣的优惠”! 如此诱惑，当然又让眼哥来劲了。据售楼小姐介绍，中塑2组团家居灯饰城占地80亩，地下两层，地上六层，负二楼地产停车场1万个车位，负一楼到六楼是卖场。虽然占地面积比1组团的中国塑料城要小了30多亩，但其总建面却达到约30万方，可售商铺多了不少。售楼小姐介绍，目前中望家居灯饰城已经与辉煌灯具城、博美装饰城签约整体入住，已租完，目前出售其中的30％，面积从25—400多平方米都有。目前处于排号阶段，售楼小姐介绍未来可包租15年。 “2万抵6万、包租15年”!中塑的家居灯饰城开出如此诱惑的条件，眼哥当然也不敢马虎，还是认真用独门的看铺秘笈——“独估十剑”对中塑进行了投资测评： 测评要素一：商业竞争指标 商业竞争指标是指对商铺所在区域的商业氛围、商业竞争状态以及对主力客户群的定位及覆盖范围规模等的综合测评指标。 商业氛围：中塑也是受益于政府“中调”、“北改”规划影响的项目，作为省市区三级政府的重点项目、产业外迁承接地，应该说中塑所依托的政策环境颇为有利。中塑所在的新都区木兰镇，从区域上既有与主城区相对较近的距离，又能与城北集中的商贸物流区域形成呼应。目前沿成金青快速通道一线，分布着数十个商贸物流项目，包括大港陶瓷建材城、建工石材城、北部散货物流园区、青龙国际建材城、成都国际集装箱物流园区等。区域内的专业市场开发氛围还是颇为浓厚。从目前中塑1组团已经开业的中国塑料城店铺市场来看，还有一定的商业氛围。 商业竞争状态：目前眼哥还没有打探到成都还有无其他以“塑料专业市场”为主题的市场，应该说这一定位还是具有很强的差异化。从周边区域内专业市场来看，区域内专业市场依然较多，除了塑料市场以外，在家居灯饰城、写字楼、酒店等组团项目上与其他项目依然有重合和冲突，这同样可能会影响到后期的市场竞争状况。 主力客户群的定位及覆盖范围规模：中塑定位为西南地区最大的塑料批发集散中心，其主力客群以省内及国内的塑料批发客户为主，家居灯饰城则以区域及成都高端客户为主。 商业竞争指标：总值10，中塑指标数7 测评要素二：客流人气指标 客流人气指标是指商铺所能吸引和覆盖的范围，以及在商铺覆盖范围内未来运营时可能聚集的人气指数。 从目前中塑已开业的1组团中国塑料城的店铺出租和营业情况看，塑料批发这块的经营铺面及经营人气应该说还不错。但是后期其家居灯饰城开业后，能否吸引周边及成都的高端客户到项目来消费，目前还尚难判断。尽管售楼小姐以周边五龙山等高端项目作为未来人气支撑的理由，但是眼哥觉得在家居灯饰城这块，未来成都的专业市场竞争将非常激烈，客户在诸多家居灯饰市场可选的情况下，未必都会选择中塑。 客流人气指标：总值10，中塑指标数6 测评