中等收入家庭住房支付能力探究.doc

中等收入家庭住房支付能力探究［摘要］中等收入家庭是否具有支付小户型住房的能力是个应该研究的现实问题。基于对住房支付能力内涵的理解和对现有衡量方法的分析，提出以家庭月住房消费支出与家庭可支配收入的比值来衡量中等收入家庭的住房支付能力。以河北省为例进行分析，结果发现中等收入家庭内部住房支付能力差距很大。对于60～90平方米住房，中等偏下户不具有支付能力，中等收入户支付能力较弱，中等偏上户基本具有住房支付能力。 ［关键词］中等收入家庭 住房支付能力 ［中图分类号］F293.3［文献标识码］A［文章编号］1009-5349（2010）11-0138-02 引言 自2007年《经济适用房管理办法》修订规定经济适用房面向城市低收入群体，中等偏低收入群体已经不再纳入销售对象之列。中等收入住房困难家庭的住房问题一直受到广泛关注。虽然政府积极引导中等收入有住房困难的家庭购买60～90平方米的商品房或存量住房，但是这些家庭是否具有相应的住房支付能力，应该进行调查研究。如果中等收入家庭的住房支付能力比较差或者完全不具备相应的支付能力，而又得不到必要的扶持与保障，很有可能会影响到中等收入家庭的可持续发展，引发不必要的社会矛盾。 一、住房支付能力的内涵及其测度方法 住房支付能力是居民家庭在满足基本生活需要后，可以承受某一标准的住房支出能力[1]。它包括租赁住房的支付能力和购买住房的支付能力两个方面。其中，居民家庭购买住房的可支付能力也包括两个方面的内容：一是具有首付款的支付能力；二是贷款月还款额占居民家庭月可支配收入的比例合适，还贷后对居民家庭生活及家庭可持续发展不构成实质性影响[2]。本文在假设中等收入家庭具有首付款支付能力的情况下，主要对中等收入家庭购买住房的还贷能力进行讨论。 衡量住房支付能力的方法主要有差值和比值两种表现形式。剩余收入法是典型的以收入减去非住房支出的剩余收入来表示家庭住房支付能力的方法。如果剩余收入大于住房成本则表示不存在住房支付能力问题，反之则存在住房支付能力问题[3]。这种方法充分考虑了非住房消费因素，可针对不同收入人群进行计算，在国外研究和应用中比较盛行，国内对此方法的研究并不多，其具体指标的适用性还有待探讨。比值形式的衡量方法主要是用住房成本与收入的比值表示住房支付能力，比值小于某一标准表示具有住房支付能力，反之则表示不具有住房支付能力。在国内研究中通常参照国际通行惯例确定该方法的比值标准，比如房价收入比取值4～6倍，住房消费比例25%～30%左右等。 本文认为对于中等收入家庭住房支付能力的衡量应该建立在维持其既有消费性支出水平的基础上进行。因此，在借鉴剩余收入法思想的基础上，采用月家庭住房支出占家庭可支配收入的比值来评判中等收入家庭的住房支付能力。假设中等收入家庭可支配收入全部用于消费性支出和住房支出，扣除日常消费性支出后是住房支出的最大限额。此时，月家庭住房支出占家庭可支配收入的比值为中等收入家庭住房可支付的极限值。实际数值低于极限值，则说明中等收入家庭具有住房支付能力，反之，则不具有住房支付能力。 二、2008年河北省中等收入家庭的住房支付能力分析 （一）数据来源 本文中有关中等收入家庭收入、消费支出等数据均来自河北省统计局网站，参照2008年河北省城镇居民家庭收入七分法中“中等收入偏下户”“中等收入户”“中等偏上户”三组家庭的数据而定。 （二）极限值的确定 月家庭住房支出占家庭可支配收入极限值的计算过程中涉及的主要参数有：[1]户均人口数、[2]人均年可支配收入、[3]人均年消费性支出、[4]月家庭住房支出、[5]月家庭可支配收入、[6]比例极限值等，参数间关系表示如下： 月家庭住房消费支出=（人均年可支配收入－人均年消费性支出）×户均人口数÷12； 月家庭可支配收入=人均年可支配收入×户均人口数÷12； 比例极限值=月家庭住房消费支出÷月家庭可支配收入。 对应于下表1各栏，即[4]=([2]－[3])×[1]÷12；[5]=[2]×[1]÷12；[6]=[4]÷[5]。根据2008年河北省中等收入家庭的情况，月家庭住房支出占家庭可支配收入的极限值计算结果如下表1中最后一栏所示。 由表1不难得出河北省2008年城镇中等收入家庭的月家庭住房消费支出占家庭可支配收入的极限值，其中中等收入偏下户为0.25，中等收入户为0.31，中等偏上户为0.34。 （三）河北省中等收入家庭住房支付能力分析 本文是在假设河北省中等收入家庭具有首付款支付能力的情况下，分析其是否具有购房贷款的月还款能力。家庭住房消费的月支出等于购房贷款的月还款额，且2008年河北省中等偏下户、中等收入户和中等偏上户的月还款额与可支配收入