物业公司经营中的法律风险及应对方案(三).ppt

* 作为物业管理行业的公司，在日常的经营活动中存在着诸多的法律风险，为了帮助从事物业管理工作的同事了解这些风险，采取正确的处理办法，以避免或减少给公司造成的损失，将这些风险作以下罗列，并从法律角度给出相应的处理办法，作为大家工作中的参考，并欢迎大家将方案中未涉及的物业管理问题提出，以便作出补充。 前 言 犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？ 11 问题1 物业公司应协助作好物业管理区域的安全防范工作，一旦发生安全事故，物业公司应采取应急措施，并向有关行政部门报告。 犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？ 物业管理区域区一旦发生盗窃事件，给业主造成重大损失，业主会要求物业公司提供证据证明其尽到了安全管理责任，否则，即便业主因无法证明其损失大小无法起诉，也可能会向主管部门投诉，或者向报社投诉，从而给物业公司的名誉造成较大影响。 犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？ 从当前具体情况来看，盗窃无法完全避免，但物业公司完全可以从加强日常出入登记、出租房登记、巡逻、监控等措施，减少盗窃案件的发生比率，提高业主的安全感。 犯罪分子入室盗窃，给业主造成财产损失，物业公司是否应当承担责任？ 小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？ 12 问题1 小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？ 业主不得违反法律、法规及业主规约等将住宅改作商业区用房，若要改变，除遵守法律、法规及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。 小区内部分业主特别是首层业主受利益驱使，将住宅改作商业用房，特别是经营餐饮业，影响到其他业主的日常生活，引起业主的投诉，要求管理处予以制止，而管理处无行政执法权，无法满足业主的要求时，会引起业主不交管理费，并进而引发物业公司起诉，但若未采取过适当措施，法院会部分支持甚至不支持物业公司的请求，一旦发生这种情况，其他业主会纷纷仿效少交或不交管理费，界时，物业公司将无法正常管理这样的小区。 小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？ 小区内业主为了自身的利益，将住宅改作商业用房，引起其他业主投诉，管理处如何处理？ 当住改商情况发生时，不管是否有业主投诉，管理处应表明态度予以制止，并发出书面的整改通知，要求当事人签收，若确无法制止，应及时将此情况书面通报业委会，街道办、国土、规划等部门，要求相关部门制止，争取主动，采取这些措施后，一旦发生业主欠费，物业公司起诉时也会得到法院谅解，请求得到支持。 问题1 小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？ 13 如果物业公司在经营过程中未尽到合理限度范围内的安全保障义务,就应当承担相应的责任,相反,如果尽到了相应的义务,则不应当承担责任。 小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？ 如小区内的水池边未设警示标志造成小孩落水伤亡，小区游泳池未设警示标志、护栏等造成人身损害，或者小区道路清洁后未设地面湿滑等警示标志造成人身损害，受害人可能会向物业公司提出索赔要求，进而引发诉讼，这些情况都有可能给物业公司造成重大损失。 小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？ 物业公司在日常管理中，应加强对小区内公共设施、水面的管理，对上述有可能引发人身伤害的地方设置明显的警示标志，或设置防护栏，尽到应尽的安全管理职责，这样，一旦发生安全事故，物业公司也会因为采取了上述措施而免责。 小区内设施造成人身损害时，物业公司是否应承担责任？ 问题2 业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？ 14 如果物业公司在经营过程中未尽到合理限度范围内的安全保障义务,就应当承担相应的责任,相反,如果尽到了相应的义务,则不应当承担责任。 业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？ 一些犯罪分子因各种动机入室对业主造成人身伤害，受害人在提起民事方面的诉讼时，往往会将物业公司也列为被告，要求物业公司也承担责任，往往犯罪分子个人没有承担民事责任的能力，法院一旦认定物业公司承担连带责任，则往往是物业公司先行向受害人支付，但却无法向犯罪分子追偿，从而受到重大损失。 业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？ 物业公司平时应加强巡逻、坚持出入登记，作好电子监控，防范犯罪行为的发生，一旦发生了犯罪行为给业主造成伤害，物业公司也可能因尽到了安全防范义务而免于或减轻责任。 业主在家中遭受犯罪分子人身伤害，物业公司是否应承担责任？ 问题3 小区内悬挂物、搁置物坠落造成人身损害时物业公司的法律责任？小区内树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的责任时物业公