东渡青浦新城项目整体定位报告.ppt

从客户需求着手，寻找产品方向 16.24% 12.33% 18495 137 130-140 31.30% 27.90% 35650 310 110-120 113905 52.46% 59.77% 1111 1111 113905 59760 664 90 小高层 （11F/14F） 总建筑面积（㎡） 面积比 户数比 户数 合计 总户数 总面积（㎡） 建筑 面积（㎡） 户数 面积段（㎡） 物业 户型配比（方案一） 定位方案建议 产品定位落地 对产品定位的再思考 常规思路 纯小高层公寓产品 项目整体形象不高 建筑形态常规，缺乏创意 单位价值空间较低，不利于项目溢价的实现 单一产品线，不利于后期营销的价格梯度拉升 从现实客户需求角度，注重得房率及物业管理成本，相比小高层/高层产品客户需求更倾向于选择多层产品 常规纯小高层公寓产品不利于项目品质提升及实现项目溢价能力 这样选择面临的现实 定位方案建议 组合丰富化 与 高附加值 产品提升 从项目产品溢价能力及客户偏好角度考虑，项目北块为小高层公寓，南地块排布低密度产品 方案二：突破型方案 北地块：小高层 南地块：花园洋房 定位方案建议 产品定位落地 定位方案建议 产品定位落地 11.68% 8.22% 13440 84 160 10.95% 8.22% 12600 84 150 19.71% 16.44% 336 48720 22680 168 135 花园洋房 （5F） 6.57% 5.48% 7560 56 130-140 8.39% 8.22% 9660 84 110-120 115080 42.70% 53.42% 1022 686 66360 49140 546 90 小高层（14F） 总建筑面积（㎡） 面积比 户数比 户数 合计 总户数 总面积（㎡） 建筑 面积（㎡） 户数 面积段（㎡） 物业 户型配比（方案二） 从提升项目形象及丰富产品线组合角度考虑，项目北块及南块东区为小高层公寓，南地块西区排布联体别墅 方案三： 激进型方案 北地块/南地块东区：小高层 南地块西区：联体别墅 定位方案建议 产品定位落地 定位方案建议 产品定位落地 14.99% 8.92% 96 17280 17280 96 180 联排别墅 16.39% 13.01% 18900 140 130-140 13.97% 13.01% 16100 140 110-120 115280 54.65% 65.06% 1076 980 98000 63000 700 90 小高层（14F） 总建筑面积（㎡） 面积比 户数比 户数合计 总户数 总面积（㎡） 建筑面积（㎡） 户数 面积段（㎡） 物业 户型配比（方案三） 100-200 103-113 218-221 联排三层 英式 多层 小高层 联体别墅 0.86 富力桃园 40-60 83-96 229-231 联排三层 新江南水乡 多层 小高层 联体别墅 1.1 新城盛景 40-200 50-100 205-237 联排三层 简约中式 小高层 联体别墅 二期1.2 仁恒运杰 河滨花园 40-100 30-70 210-239 联排三层 现代 小高层 洋房 联体别墅 0.89 帕缇欧香苑 ?青浦 新城 花园 面积 地下室 面积 主力供应面积 层数 风格 产品线 容积率 项目 区域 区域在售项目都为混合型社区，联排别墅同质化竞争激烈，项目品质感及附加值都尚佳，供应主力面积在210-230平米 别墅市场分析 别墅产品情况 Resource: RD Dept. of Tospur 09年1-5月 供应量：4.09万方 成交量：2.94万方 09年5月成交均价：10245元/平米 青浦新城板块整体别墅市场供求表现平淡，板块供应高峰出现在07年10月和08年底至09年5月，由于08年大市场环境低迷，造成了多个项目在08年末09年上半年的集中供应。 07年10月大量供应主要来自仁恒运杰河滨花园，和08年12月供应全来自于富力桃园，09年2月供应来自于新城盛景。 09年上半年青浦新城别墅市场成交主要来自于富力桃园和新城盛景，分别占到总成量的50.11%和37.5%。 08年末至09年3月年板块联体别墅市场价量呈现逐步上行回暖态势，主要受大市场影响所带动，09年价格的高位主要受富力桃园及仁恒运杰河滨花园所带动。 板块联体别墅整体市场供求不活跃，价格出现大幅度下滑后成交方出现部分释放 别墅市场分析 板块价量分析 区域联排别墅去化表现一般，市场出现180-200平米面积段的空白点 平均单价水平在10000-11500元/平米 别墅市场分析 分面积段