国外航空城标杆分析——仁川机场国际航空城.ppt

Roland Berger Strategy Consultants Document number 国外航空城标杆分析——仁川国际机场航空城 国际比较分析模块的主要工作方法 目录 页码 1. 航空城的内涵 按照韩国政府的规划，机场周边的空港城在巩固仁川国际机场东北亚的航空枢纽地位的基础上，将发展成为航空港湾物流城 仁川国际机场位于仁川地区永宗岛，目前围绕仁川机场周边形成的空港城覆盖机场客运航站楼为中心的周边5公里的范围内 仁川国际机场空港城包括货运物流、国际商业、居住和旅游四大区域 仁川航空城功能以物流为主，物流相关设施占据了整体规划的70％左右，目的是为了提升其货运枢纽地位 仁川空港城的各个区域分别依据不同的区位特点，吸引不同类的企业进驻（1/2） 仁川空港城的各个区域分别依据不同的区位特点，吸引不同类的企业进驻（2/2） 空港城的1期国际业务区目前吸引进驻的企业主要是韩国本地企业，尚未达成吸引国际企业进驻的目标 由于交通配套还未成型，仁川IBC地区的写字楼出租率还很低，商业氛围还未形成 位于仁川国际机场国际业务区的商务酒店，以距离机场交通方便为主要卖点，其价格高于仁川市区高级酒店 Air Joy是建立于IBC1区的大型综合型购物娱乐中心，其主要目标人群包括旅客、游客和仁川本地居民 仁川国际机场自由贸易区包括货站区和机场物流园两个区域，未来规划建设加工产业园，并保留扩展的空间 仁川国际机场空港城的机场自由贸易区1期已经初步建成，进驻企业主要为与货运关联度较高的韩国大型企业 机场自由贸易区货站区域示意图 机场自由贸易区货站区域实景图 空港城地区的开发采用BOT模式，进驻企业只能选择投资的方式，但土地租金较为低廉，并可依据个性化的需要，自行建设设施 2. 航空城发展的关键驱动因素 项目组对仁川国际机场空港城的分析采用了机场业务能力、区位优势和地区经济特性三个维度的分析框架 仁川机场于2001年开航，近年客货运保持着同步快速增长 仁川国际机场的航点数超过浦东及成田，但航班量落后其他东北亚的枢纽机场，显示其有待进一步提升航班量，以充分利用现有设施 大韩航空是仁川国际机场的基地航空公司，大韩航空的业务战略有利支撑其提升仁川机场的客货运流量，并巩固其中转枢纽地位 仁川国际机场处于东北亚中心位置，辐射中国长三角和环渤海及日本等东北亚主要经济中心，作为国际货运中转枢纽的优势明显 仁川国际机场是韩国国际客货运的门户，交通设施配套完善，但由于距离首尔市区偏远，相对其他国际机场，客运优势不明显 韩国经济工业发达，IT、汽车、造船、钢铁等主要产业在世界经济体系中具有竞争力 近年，韩国主要制造业企业在成本与市场的双重驱动下，向中国转移制造环节 3. 航空城开发商 仁川国际机场公社是空港地区的建设开发者，其受韩国中央政府建设交通部直接管理，对仁川机场进行商业化运作 仁川机场空港城的发展得到了韩国中央政府多个部委的支持，包括建设交通部在土地与交通设施方面及财经部给予的税收等方面的支持 仁川国际机场公社对周边空港城建设中，承担一级开发的角色，相关项目采用BOT方式交由其他机构建设运营 4. 航空城的发展路径 韩国仁川国际机场空港城未来的战略目标是逐步发展为国际自由贸易区，其近期目标是于2020年完成空港城建设 与阿姆斯特丹的自然发展模式不同，仁川空港城的开发建设属于跳跃式发展，全方位规划和同步地开发建设 韩国各级政府为仁川机场空港城的发展进行了全方位的规划，并提供多种优惠招商政策 为招商引资，韩国政府在机场自由贸易区内，提供土地租让与税收方面的优惠条件 韩国政府对仁川经济自由区设置了税收优惠条件，多包括空港城在内的全部区内进驻企业适用 在土地划拨、交通设施配套方面对仁川机场进行支持 在税收政策等方面给予经济自由区支持 给予机场自由贸易区税收优惠等政策支持 建设与交通部 财经部 仁川经济自由区厅 仁川国际机场空港城有关主体 空港城 推动建设 运行期限 所有权：仁川国际机场公社 土地开发：仁川国际机场公社负责土地平整（一级开发） 土地使用：使用机构缴纳土地使用费 年使用费基准标准：公布地价的5％ 设施建设：入驻企业自行建设开发 作为政府下属机构，招商目标强于利益驱动 2001年开始运营，企业负债较高，资金有限 采用BOT运营，一定程度上规避市场风险 仁川国际机场公社对空港城（机场之外）地区建设模式 开发方式 BOT方式，其他机构建设运营，期满资产交付仁川国际机场公社 一般50年内，据情况洽谈 土地所有权与开发权 运营法律法规依据 明确依据的法律法规，确保政策稳定 开发推进：《首都圈新机场建设促进法》及其他相关经济区的相关立法 招商方法：仁川国际机场公社制定相关业务规定 Source : IIAC，罗兰贝格分析 IIAC采用BOT方式的原因 IIAC的业务模