农村土地抵押贷款担保模式及风控案例.doc

担保创新：农地抵（质）押贷款再受支持，发展前景可期 一、农村土地抵（质）押贷款发展前景可期 （一）政策大力支持 2008年以来，政府多次鼓励农村金融产品的创新，并在2009年明确提出鼓励开展农村土地经营权抵押贷款。之后，多次提出并推进农地经营权抵押贷款的试点工作。 2013年11月十八届三中全会以来，中央各部委多次下发文件要求创新农村土地抵（质）押担保方式，积极鼓励农村土地经营权抵押贷款这种新型业务。随着大批农村新型经营主体（家庭农场、农民专业合作社、种养大户等）的相继涌现以及配套政策的不断完善和逐渐落地，农村土地抵（质）押贷款发展前景可期。 表1 土地抵押贷款部分相关政策要点 （二）区域和银行试点不断推进 从2009年监管部门提出探索土地抵押贷款以来，吉林、山东、重庆、湖北等一些前期已经开展试点的地区的银行取得了一定成果。十八届三中全会后，山西、四川、河北、北京等多地开始加速农村土地抵押类贷款试点。农地抵押贷款试点项目的良好执行，将有望扩大农村贷款抵押品范畴，涉农贷款抵质押物难题将有望缓解。 表2 2009年以来部分区域和银行农地抵押贷款业务进展表 （三）业务潜力较大 1、中国的农户贷款渗透率较低，业务潜力较大。虽然农业对GDP的贡献达 到10%，但是2013年农户贷款与GDP之比仅为8%，而消费者和企业贷款与GDP之比为119%。 2、农户贷款规模之所以处于低位是因为过去的不良贷款规模较高，而这在一定程度上是因为缺乏可执行抵押品而且银行评估/回收不良贷款的运作成本较高。随着政策的大力支持以及试点区域和银行的不断推进，配套政策和机制的建设，这一难点将有望缓解。 3、新型贷款试点项目与十八届三中全会之后公布的土地改革措施相符，未来将允许农民流转或抵押农地、林地和宅基地的经营权。重庆等省市也推出了类似试点贷款项目，并在2012年年初向涉农不良贷款提供了财政补贴。 4、得益于其广泛的农村客户基础和分支网络覆盖，农业银行、邮储银行、城商行、农商行和信用社等金融机构更有可能小幅受惠于新型农业贷款需求的潜在增长。农地经营权抵押贷款将会对农户贷款的规模增长和风险调整回报带来温和推动。 二、农村土地抵（质）押贷款面临的挑战 从各地的试点来看，农地抵押类贷款的风险总体较小，但如果更大范围推开，土地经营权的价值评估、因抵押收回的农地能否顺利流转、风险补偿基金是否够用等问题也将更为突出，农地经营权抵押贷款仍将面临许多挑战。具体的挑战如下： （一）土地所有权问题难以根本解决 农户对土地没有所有权。目前，国内商业银行贷款的信用体系是建立在抵押、担保的基础上，由于中国特殊的所有权制度，中小企业和农民没有土地等资产的所有权，而没有这些资产的所有权作为质押，任何银行都很难对其进行放贷。 农户对土地拥有使用权，而多数土地的使用权抵押并不被银行接受。现在一些银行不需要土地做抵押，采取“订单农业+保险+信贷+期货”的模式，以规避自然灾害和市场风险，为银行信贷安全提供保障，相比农村土地使用权的抵押担保是一种产品创新。 （三）价值难以评估 与住房抵押贷款不同，农地经营权通常期限较短（为5-20年），银行难以评估此类权益的价值，而国内多数区域缺乏专业土地经营价值的评估机构，很少有政府制定评估土地经营权价值相应标准和操作程序。目前，国内发生的土地经营权抵押贷款的土地经营权价值评估多数是由贷款申请人委托商业会计师事务所 评估。由于土地经营权价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益，受自然条件、生产经营项目等因素影响较大，因此，评估机构难以对土地经营权的实际价值做出准确判断，评估价值普遍低于土地经营权实际价值。 （四）抵押贷款手续繁琐 据调查，目前农村信用社办理土地经营权抵押贷款，需要土地经营承包权人提出贷款申请，提供土地承包合同、村集体允许抵押证明、土地经营权价值评估资料等，还要签订反担保协议，共需10余个环节，办理一笔贷款一般需要2个月至3个月时间，贷款周期长，效率低。 （五）缺少土地承包使用权证 目前，农村土地经营承包权登记分为两种形式，一是村集体与承包经营人双方签订承包合同，主要为承包果园、林地、渔塘等；二是村集体对土地经营权承包人承包土地情况进行登记，承包人签字认可，主要是耕地。两种土地经营承包权登记缺乏法律效力，是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的重要原因。 （六）相关配套仍需完善 一是相关法律仍需完善。虽然央行和银监会都明确表态希望推进农村土地经营权抵押贷款试点，但基于有关法律障碍，很多地区都难以实施这项贷款业务。北京地区目前除了平谷在试点，其他区域也还没有展开。四川省也在试点，由地方政府出面找担保公司来做信用担保，但这种模式也很难大规模复制。很多地区的政府碍于制度和操作细则不明确而没有尝试，真正有意愿做农村土地经营权抵押贷款业务的金