前期物业介入的一些准备工作.doc

第一部分 前期介入 1、物业管理企业改为物业服务企业，“业主公约”改为“管理规约”的依据 根据《中华人民共和国物权法》及修改后的《物业管理条例》的有关规定，自2007年10月1日将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约” 2、商品房交房需具备哪些条件？ 商品房交房需具备“两书一证”，两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；一证是指竣工验收备案证(竣工验收备案表)。另外，还要看购房合同中是如何规定的，是综合验收，分期验收或只是工程质量验收之后交房。《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》是必需的。 3、房屋保修期限? 《福建省建筑装修管理暂行办法》第十八条：在正常使用条件下，建筑装修工程的最低保修期限为2年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限5年。双方约定长于上述期限的，按约定执行。保修期自建筑装修工程竣工验收合格之日起计算。 4、签订前期物业管理合同的依据？ 《福建省物业管理条例》 第二十七条 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。 前期物业服务合同的内容应当包括以下主要条款： （一）当事人和物业的基本情况； （二）物业服务事项和服务标准； （三）物业服务费的标准和收取办法； （四）业主和物业管理企业的权利义务； （五）对物业服务投诉的处理； （六）争议处理方式； （七）双方约定的其他事项 5、业主缴交物业管理费的起始日期如何界定？ 《厦门市前期物业管理服务收费规定》 八、取得合法的交房入伙手续及物业管理单位取得收费许可证之前的前期管理服务费用由房地产开发经营单位支付；取得合法的交房入伙手续和收费许可证之后由业主或非业主使用人支付。 房地产开发经营单位自用房屋、未售出房屋或已售出但未按规定通知业主入伙的房屋的物业前期管理服务费用由开发经营单位按规定支付。 房地产开发经营单位按规定通知业主入伙，业主未按时办理手续的，前期物业管理费用由业主支付。 取得合法的交房入伙手续但未取得收费许可证的前期物业管理服务费用由房地产开发经营单位支付。 6、房地产开发经营单位向业主或非业主使用人减免物业管理服务费的部分应由房地产开发经营单位缴交 《厦门市前期物业管理服务收费规定》 九、在不减少服务内容及降低服务质量标准的前提下，房地产开发经营单位可以向业主或非业主使用人减免物业管理服务收费。但因承诺减免物业管理收费而引起实际管理服务费用不足的，不得将责任与费用转嫁给物业管理单位、业主或非业主使用人。 凡是承诺减免收费的须在房屋销售合同中明确收费减免的金额、截止时间及承诺期限内履行承诺的责任保障条款。对超过前期物业管理期的承诺，应在前期物业管理结束之前由房地产开发经营单位向业主委员会或其委托的物业管理单位一次性兑现。 7、前期物业管理服务的内容？ 《福建省物业管理条例》 第二十八条 前期物业服务事项主要包括以下内容： （一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理； （二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理； （三）物业装饰装修管理； （四）物业档案资料的管理。 业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。 8、前期物业管理合同的有效期限？ 《物业管理条例》 第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 9、、签订“临时管理规约”的有关规定？ 《物业管理条例》 第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 《福建省物业管理条例》 第二十九条 建设单位在出售物业前，应当按照房地产行政主管部门提供的示范文本，制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。 建设单位制定的业主临时公约，违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令其重新制定。 第三十条 建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应将业主临时公约、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。 首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。