商业策划工作内容及招商前准备工作.doc

（一）市场研究 提供《市场研究报告》，内容包括： 1、 城市整体区域商业地产市场的研究 2、 城市商业氛围及消费力情况与分析和研究 3、 城市零售市场的研究和分析 4、 城市商业市场和专业市场的研究和分析 5、 各类商业形态研究和分析 6、 商业地产市场现状、投资商、经营商定位分析 7、 主力商家的定位及分析 8、 城市商业SWOT分析 9、 各类商业形态盈利模式分析 10、 其它专项研究 （二）营销策划 提供《项目年度总体营销策划报告》，内容包括： 1. 开盘策略 2. 定价策略（销售、招商价格制定方案） 3. 促销策略 4. 付款方式策略 5. 项目分阶段销售、招商控制推广策略 6. 项目开盘期间公关促销活动方案 7.目标客群 8．目标客群性质分类 本案的目标客户可分为群明性和引导性两大类引导性目标客户是针对本案形象、经营范围、经营货品品种丰富与否、独特与否吸引而来的人流类型提出的；明性 客户群是针对本案的各种利好因素而吸引的即时购买或租赁的商家和投资者。 ① 明性目标客户群分析 ② 引导性目标客户群分析 9按目标客户群功能分类 ③ 购买商铺的消费者——投资者特征分析 ④ 购买商铺的消费者——自营者特征分析 ⑤ 租赁街铺者——经营者特征分析 10．本项目所在商业区，覆盖所有年龄阶层的消费者 1）．冲动一族消费群体（15—25岁）分析 2）。感性一族消费群体（25—35岁）分析 3）理性一族消费群体（35—45岁分析） 4）旅游客户消费群体分析 （三）策划包装推广 提供《项目度总体广告策划报告》，内容包括： 1. 项目定位语、总体广告语 2. 项目整体广告形象定位及广告创意设计风格 3. 项目各阶段广告策略和广告主题 4. 总体广告预算及投放原则 A. 广告媒体的选择与组合 B. 各阶段广告媒体投放比例 C. 各类广告媒体投放预算 （四）项目VI视觉形象设计标准手册 提供《VI视觉形象标准手册》，内容包括： 1. 项目标志标徽设计及标准规范 2. 项目中、英文标准字的设计 3. 标志的标准组合和使用要求 4. 标准色的确定 5. 名片、信封、信纸、便笺、工作证、文件袋、礼品袋、员工胸卡等设计 6. 室内展示指示系统的设计 7. 室外展示指示系统的设计 （五）开盘广告创意及设计工作 提供相关广告创意作品，内容包括： 1. 销售招商物料：楼书、完全置业手册、招商投资宝典、单张、展板、客户管理系统等项目正式开盘前所需的各类销售、招商用资料 2. 户外广告：路牌、车身、灯箱、路旗等 3. 开盘前及开盘后一个月内报纸广告设计 4. 影视广告创意方案 5. 电台广告创意方案 （六）广告策划、创意、设计服务 根据项目各阶段营销、招商推广的需要，具体制定各阶段广告策略及媒体投放预算和计划，并提供具体各类型广告策划、创意、设计服务。 四、收费标准、原则和付款方式： 市场研究、营销策划费、广告策划费 备注：1，根据项目的体量大小一次性费用在15-50万不等， 2，月费在2-10万之间。 第一阶段 项目准备阶段 第一步：招商资料准备 1、招商部人员深入了解项目准确把握定位 2、招商资料：招商手册/招商条件/客户资料表/招商平面图/商铺面积租金表 3、统一说辞：招商中可能出现的问题的统一说辞/后续出现问题的整理与回复（含所有物业说明及物业管理条例等） 4、合同准备：租赁合同/租赁意向书等法律文件的准备/商铺合同审批流程/财务流程/商铺管理手册 第二部分：客户准备 客户资料搜集：利用各种资源，整合与项目具有结合度的厂商资料。 1、厂商基本状况的了解：经营状况/发展历史/营业面积/经营特色/经济效益/口碑/客单价/主要客源等 2、厂商资料分析：对厂商优先等级排序 3、代理行和中介资源整合。 第三部分：初步接洽与客户谈判 1、根据厂商经营状况及项目招商进展状况，拟定针对性的招商计划。 2、成立招商谈判小组。 3、客户初步接洽与回访跟进/招商处现场接待。 4、招商中出现的问题进行研究与反馈。 5、进入多轮谈判阶段。 6、对代理行提供的客户资源深度跟进与进度掌控。 第二阶段：合约谈判阶段 第四部分：客户意向确定 1、确定客户进场意向，签定客户意向书。 2、整合意向客户资源，判定客户经营面积与位置。 3、累积足够量的意向客户，为意向客户转合约做准备工作。 第五部分：客户合约签署 1、切入合约条件谈判，敦促客户签定租赁合约。 2、据合约内容条款谈判，对各条款加以落实。 3、合约审批流程/合约签定 4、租金/保证金/物业管理费/收取。 第三阶段：开业准备阶段 第六部分：客户收铺及进场装修 1、客户进场经营时间表拟定。 2、客户与物业的衔接，物业管理费缴纳与钥匙发放。 3、客户内装方案审批/相关装修问题协调 4、客户进场装修