无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议部分5.ppt

情况说明 EBD VS 城市CBD 规划理念一——从“城市花园”到“花园城市” 规划理念二——精心打造区域轴线，彰显区域形象魅力 规划布局建议——交通基础条件梳理 规划布局建议——周边基础条件梳理 规划布局建议——内部条件梳理 规划布局建议：一心两轴三区 规划布局建议：主要功能构成 以花园式广场为媒串联各个功能板块,使各板块沿轴线呈有机生长发展结构，各功能板块相互融合,并以商务办公功能高端起势，快速形成区域形象 规划指标建议 从静态测算的角度，整个项目总投入需达到50亿左右 销售收入达到85亿左右，投资回报率在33% 启动区之于项目整体的意义 规划建议解析 启动区规划布局及物业配比： 随着新经济时代的到来，在倡导“办公社区化”的理念引领下，办公的发展也进入了“独栋办公时代 ” 独栋办公产品的设计在环境、配套以及单体个性化设计上更为讲究 独栋办公户型建议： 双拼办公产品的优势 双拼办公户型建议 三拼办公户型建议 主力户型约50~55平方米，小户型、低总价，自用和投资两相宜，可以满足居住及办公多种需求，产品投资回报高。 □主力面积800~1000平米不等，框架结构可以实现横向打通和百变组合。 □户型方正，办公空间可灵活划分， □独栋办公更加注重整体环境设计，这种生态型健康办公楼，尽可能地与自然环境相融合，将风、水、阳光、植物引入室内，形成健康的室内生态，同时节约大量能源。 □为客户打造一个园林式的高端办公区，绿化率高 双拼办公楼拥有低层、高绿化率、高得房率的优势，它的好处在于更便于聚集同类、同规模、同产业企业，与商务公寓结合，形成产业链。通俗地讲就是，我们的产品可以分开卖，可以两个单元是不同的公司，也可以一个公司买一栋，而一栋别墅的交流肯定比一座大楼的交流来得方便，所以说便于公司在一起办公，形成产业链。 双拼的类独栋产品最大的特点在于单栋面积小（800-1000平米左右）和可灵活组合。双拼面积小，总价低，适宜中小精英型企业进入，同时可以左右连通，满足企业扩张需要。 产品建议 ——双拼 □双拼办公楼用公共交通空间连接两个单元，使得两个单元既相互联通，有整体性，又有区别，不失独立性。 □房型方正，办公空间灵活，可自由拆分。 □挑高的大堂增加品质感，挑高后采光更好，使得大堂成为一个从室外到室内的过渡空间 为了使容积率升高，同时又希望有独栋办公感的客户可选择此产品。三拼户型，可以做到：小面积、大空间、独栋感、价位低，企业可根据需要灵活选择。 产品建议 ——三拼 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决： 针对八百五十亩发展方向与整体定位 办公体量的客户定位、产品定位等方面 项目整体规划 布局初步建议 项目启动区产品细节建议 舒适 生态 城市符号 快节奏 高楼林立 污染 EBD VS 工业办公区 建筑设计灵活、多变 自给自足的复合体 时尚消费 多元休闲 齐备、高质量的生活配套设施 标准的厂房设计 单一的产业结构 单一的办公功能 有业无城 依赖于城市核心区 缺乏商业休闲等配套设施 产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。 产业以附加值低、粗放型发展的工业为核心，结构单一，处于产业链的低端。 多元化的产业结构 1 项目目标梳理与内外环境分析 2 项目发展方向 3 项目客户定位与产品定位 5 项目规划布局建议 6 项目启动区产品建议 4 项目整体定位 ●边界：无明显边界，用景观园林来形成一个自然的各组团之间的边界，通过景观该区域将功能板块划分成多个组团，各组团之间有机融合。 ●节点：节点串联各功能板块。花园广场、道路拐角的小景观作为该区域的节点元素，来串联个功能板块。 ●合理规划生态空间：确定开敞空间体系要素，并建立完善