淮安市涟水城市广场营销策划推广报告.ppt

涟水城市广场;揭秘涟水首个国际BLOCK街区 ; ;认识康杰;认识康杰;上海康杰的优势;业绩回放;业绩回放;业绩回放;康杰服务的终极级目标;终极目标;终极目标;终极目标;政策解读; ; ; ; 一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效 供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。;政策总结;遭遇四大楼市危言;四大楼市危言;四大楼市危言;四大楼市危言; 本???与周边竞争对手相比，在占据“地利”相同的前提下，却遭遇“天时”的不顺。 “城市广场”2011上市， 可谓“生不逢时”！ 但成事在天，谋事在人，唯有“人和”只要引进外脑，运用智慧的策划方式，本案将创造奇迹！;商业市场分析; 闸口商业圈;本案商业圈前景分析：周边数万人口城北商超50万平方;近期商业成交价格对比;;大润发、中国银行签约入驻，40万方商业综合体，独有下沉式广场，4纵3横交通网络，老城区城中央，主题式规划：中央风情街、中央童梦城、中央运动城、中央休闲王朝、中央女人街、中央时尚精品步行街、中央数码城、中央商务等。;涟水国际文化商贸城商业分析;同乐坊商业分析;凯旋国际广场商业分析;;?? 劣势: 业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成“死街”。 招商困难，引不进大型商业，街道分布太多，次项目在气势上与本案相同相等，地段上临近安东路，但商业价值弱于本项目。;金泽源广场商业分析;三室两厅两卫面积 107.32㎡;住宅市场分析;目前市场接近尾盘的楼盘有：府前御景园，炎黄嘉园、莱茵苑、清华苑、凯旋国际等 目前市场即将推出项目有：帝景蓝湾三期、红日金城五期、翰林苑一期、华源国际二期、龙源国际一期、领秀花都一期、炎黄国际二期。 住宅项目现状： 住宅项目市场推出体量约300万平方。户型面积80-130㎡，物业形态以高层为主，多层为辅，主要分布在城市主干道以红日大道、安东路为主。 中央城：70万 凯旋国际：8万 炎黄国际：18万 领秀花都：25万 中联壹城：20万 华源国际：33万 红日金城：20万 凯旋国际：8万 龙源国际花园城：40万 帝景蓝湾：17万 军民广场：20万 涟水汇融国际广场：30万 象富华庭：6万;区域内项目较多，距离较近。 ◆ 产品同质严重。 ◆ 中小户型是已销售市场受欢迎户型 ◆地产品牌优势凸显 ◆二期是本项目直接竞争对手。 ◆周边竞争项目生活品质较好 ◆竞争对手产品卖点雷同 ◆低容积率、高绿化率是区域项目;住宅成交价格圾;;A01、A06、A12标准层平面图;;优势：核心区域，环境舒适 劣势：位置较偏，交通不便;从该项目成交状况来看，以经济户型最为受欢迎。90平方的两房，100左右的三房销售速度最为迅速。;;4米开间客厅，主卧带独立卫生间，南北通透;华源国际住宅分析;热销户型;;八角窗，视线宽广;;经济小三房户型，主卧客厅南向，双阳台设计，大气美观。;产品分析;交通：安东路和炎黄大道黄金线;第一城市中心;地市广场;安东路;;一期;;城北核心地段---城市门户 地处炎黄大道与安东路黄金交汇点。涟水中学、涟水四中学附属小学、郑梁梅实验学校、涟水新车站、涟水中医院，义乌商品城等重大配套环侍四周，行政中心近在咫尺;◆ 优 势;5;前期诊断;广告牌设计没有冲击力，信息浪费;142.96 ㎡剩余27套，面积过大，首付款过高，增加购房者置业困难度。;前期开盘有VIP卡，和开盘优惠，实际成交价与公示价格相差500元/㎡，实际成交价格也远远高于涟水市场其他楼盘300-700元不等，表价高于涟水市场700元/㎡，看房者因看到此价格，吓退大部分购房者，也不利于下面几期房源销售。建议从市场角度上合理的重新拟定价格;从左到又面积依次为： 01号面积：126.26㎡ 02号面积：81.89㎡ 03号面积：88.77㎡ 04号面积：142.96㎡ 下面为拆迁户 05号面积：126.26㎡ 06号面积：81.89