成本费用控制概念及意义.doc

目 录 一、成本费用控制概念及意义 1 （一）成本费用控制的概念 1 （二）物业企业成本费用的构成 1 （三）成本费用的原则 2 （四）成本控制的意义 3 二、物业服务企业成本费用控制存在的普遍问题 3 （一）物业服务企业规模小、服务项目少、成本高 3 （二）没有统一规范物质配置流程，造成物料消耗过高 4 （三）企业只保证员工最低工资和福利，导致员工流动性大 4 （四）设备维修保养费用高 4 （五）办公用品的大量浪费 4 三、降低企业成本费用支出的对策 5 （一）发挥规模优势 5 （二）规范各项物资配置流程 5 （三）建立合理的薪酬福利管理制度 5 （四）对设备进行维修保养 6 （五）实现办公用品的有效管理 9 参考文献 11 内容摘要 中国物业服务协会近期调查结果表明，近年来，物业服务成本不断追高，物业服务费价格不涨反降，劳动力成本提高等原因，造成物业服务行业利润率明显下降，物业服务行业面临较大的生存压力。在愈加激烈的市场竞争环境下，控制企业成本费用，以进一步提升盈利空间，事关物业企业当前生存与未来发展。本文结合，分析探讨对策。 浅谈物业服务企业成本费用控制存在的问题及对策 改革开放以来，物业服务行业全面发展。同时顾客对物业服务企业的要求也不断的提高，并且随着外资企业渗入到我国物业服务行业，促使物业服务行业之间的竞争显得日益激烈。如何在日益激烈的行业竞争中立于不败之地，提高投资 收益,有效控制物业服务成本的研究显得日益迫切和重要。 成本费用控制概念及意义 （一）成本费用控制的概念 成本费用控制的概念有广义和狭义之分： 狭义的成本费用控制是指按照事先编制的成本费用预算，对所有成本费用开支进行严格的计算和监督，及时揭示实际成本费用与预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，实现以至超过（节约）成本费用预算。 广义的成本费用控制，除包括狭义在成本费用控制外，还包括成本费用的分析与考核，力求以最低的成本达到预告规定的数量和质量。 （二）物业企业成本费用的构成 1．经营成本 经营成本是企业在从事物业服务活动中发生的各项直接支出,其包括直接人工费、直接材料费和间接费等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 （1）直接人工费 直接人工费包括企业直接从事物业服务活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 （2）直接材料费 直接材料费包括企业在物业服务活动中直接消耗的各种材料、维修材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 （3）间接费用 间接费用包括企业所属物业服务单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、由电通讯费、低值耗品摊销及其他费用等。 2.期间费用 期间费用是指物业服务企业当期收入中得到补偿的费用。之所以称其为期间费用，是因为它仅与当期实现的收入相关，必须计入当期损益。期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用。 管理费用 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、绿化费、税金、土地损失补偿费、技术转让费、无形资产摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 其中，公司经费包括企业总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。 营业费用 营业费用是指物业服务企业在营销过程中发生的费用，如展览费和广告费等 财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及企业筹资发生的其他财务费用。 （三）成本费用控制的原则 成本费用控制应遵循以下几项原则： 全面控制原则 全面控制是指全员和全过程的控制。也就是说，成本费用控制应充分调动全体员工控制成本费用的积极性，使企业全体员工和成本费用控制全过程相结合。另外，成本费用控制还应贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分成本费用支出的控制。 讲求效益原则 成本费用控制应与提供优质的物业服务服务相结合，不能为降低耗费而不提供或少提供服务。即成本费用控制应以相同服务水平下成本费用最小化或相同成本费用水平下服务数量和最大化为目标。 责权利相结合原则 成本费用控制中应明确规定各部门和有关人没应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任发行情况，予以相应的奖惩，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落到实处。 4．例外管理原则 例外管理原则是指在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异进行