邵阳县城X项目宅基地营销执行方案.doc

邵阳县城X项目宅基地营销执行方案 新宁“崀山壹号”宅基地营销执行方案 崀 山 壹 号 宅基地 营销执行方案 深圳巨基中国房地产顾问有限公司 目录 第一部分 项目分析 一、营销对象 二、项目定位 第 1 页 共 23 页 新宁“崀山壹号”宅基地营销执行方案 第二部分 销售策略 一、销售总体策略 二、销售方式及销售原则 三、推售方式及工作安排 四、付款方式及优惠形式建议 第三部分 宣传推广策略 一、广告目标 二、推广主题 三、广告投放渠道 四、前期准备工作 五、营销活动 六、营销推广费用及物料清单 第一部分 项目分析 一、营销对象 “崀山壹号”项目占地面积74773.4㎡，总建筑面积161489.1㎡，其中商业占地面积5754.3㎡（代售面积4855.5㎡），综合楼建筑面积10535.4㎡。 第 2 页 共 23 页 新宁“崀山壹号”宅基地营销执行方案 本项目首次推售产品为临街商住楼，采用出售宅基地的销售模式，要求按照项目的建筑标准统一规划，统一外立面，并在规定时间半山豪宅 宅基地市场定位：新宁中心 财富未来 第 3 页 共 23 页 新宁“崀山壹号”宅基地营销执行方案 （二）客户定位 本项目宅基地面向投资者和经营户两大类客户，结合项目自身的物业品质和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下： 1、目标市场 本项目所处位置在通往崀山旅游景区的必经之路崀山大道上，新宁县新行政中心、人流密集的汽车西站旁。随着崀山旅游资源的开发及游客数量的剧增，新宁县城的宾馆、餐饮、休闲、娱乐等旅游产业将迎来快速发展的机遇。在推广宣传中除了炒作区域地段价值外，更要围绕崀山旅游产业的发展规划及前景，不断阐述该地段的未来价值、增值空间。 从近及远划分出不同的市场区域，媒体推广以新宁县城为中心区域，并辐射周边乡镇及临县等区域。 2、目标客户群定位 ■客户类型 第一类：经济基础雄厚，本地富裕人士 （1）拥有企业、家族生意的私营企业主，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者。 （2） 有丰厚的积蓄及长远眼光，以投资置业作为保值用途的人士。 （3） 企事业机关之高层领导干部。 ■购买心理分析 以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，持有“一铺养三 第 4 页 共 23 页 新宁“崀山壹号”宅基地营销执行方案 代”的观念，投资首要考虑投资回报率的决定因素如地段、配套等，其次才考虑价格问题。 第二类：经济富裕的本地村民 （1） 当地乡镇干部，收入可观，拥有相当资产及物业。 （2） 当地村民，经济基础良好，拥有一定资产及物业。 ■购买心理分析 当地村民随着城市的发展建设，继而土地出让而获利甚丰，并且享有国家各种福利，收入稳定。多对于固定资产有强烈的兴趣，投资大都出于对后代生活的考虑。 第三类：事业有成，外出创业的新宁人 （1） 外出创办大型企业，并已取得一定成就，具备思乡情结的新宁 人。 （2） 在外经商有成的小型私企老板，有一定经营规模的个体商户。 （3）在异地大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的中高层管理人士。 ■购买心理分析 以上人士主要从事加工业、零售业、企业管理等专业性较强的工作，该类人士长期在外，具备思乡情结，每逢佳节都要回乡探亲或祭祖等。该类人士功成名就后，既希望为家乡建设作出一点贡献，又具有超前的投资眼光，十分关注投资家乡的投资热点。 结论： 第 5 页 共 23 页 新宁“崀山壹号”宅基地营销执行方案 “崀山壹号”宅基地的目标客户主要是政府、企事业单位公务员、本地私营企业主、失地赔偿、资金丰厚的村民、异地创业有成的新宁人等资金实力雄厚的投资者，因为熟悉新宁县城，深知崀山旅游景区的发展将会给新宁城市发展和旅游产业带来的巨大商机，且投资意识较浓，这些群体是宅基地快速去化的重点所在，营销策略应该根据这类人的文化水平、消费习惯、消费能力制定广告推广计划、活动安排以及销售策略。 第二部分 销售策略 一、销售总体策略 本项目地处崀山旅游景区必经之路崀山大道，为崀山之门户；又紧邻汽车西站，客流密集，商贾云集。随着新宁县城建设的步伐和旅游经济的强劲发展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是宅基地（宾馆）更是成为备受投资客青睐的市场热点。考虑到项目资金实际情况，因此建议本项目及早入市，迅速占领区域市场，在基于市场同类产品价格及销售情况的基础上，尽快实现资金回笼、降低开发商的投资风险。而本项目采取宅基地销售模式，达到销售许可条件相对容易，为本项目快打快销的销售策略提供了有利的客观条件。 总体来讲：本项目之宅基地营销操作采用的是“主动出击、直 击目标群体”。 二、销售方式及销售原则 第 6 页 共 23 页 新宁“崀山壹号”宅基地营销执行方案 （一）销售方式建议 1）方式一：直接销